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航空法 重要事項説明書説明資料より


航空法
(昭和27.7.15)最近改正 平成29.6.2 法45号


この法律では、航空機の航行や輸送の安全と障害防止を図るための方法が定められており、土地利用にあたっては次の制限があります。

1.制限表面
この法律において、空港とは空港法(昭和31年法律第80号)第2条に規定する空港をいい、主に公共の用に供する飛行場(附則第2条第1項の政令で定める飛行場を除く)と定義されています(法第2条第4項)。

空港で航空機等が安全に離着陸するためには、空港周辺の一定の空間を障害物が無い状態にしておく必要があります。

このため、この法律では次のような制限表面を設定しております。

(1)進入表面
進入表面とは、着陸帯の短辺に接続し、かつ、水平面に対し上方へ50分の1以上で国土交通省令で定める勾配を有する平面であって、その投影面が進入区域と一致するものをいいます(法第2条第8項)。

(2)水平表面
水平表面とは、空港等の標点の垂直上方45mの点を含む水平面のうち、この点を中心として4,000m以下で国土交通省令で定める長さの半径で描いた円周で囲まれた部分をいいます(法第2条第9項)。

(3)転移表面
転移表面とは、進入表面の斜辺を含む平面及び着陸帯の長辺を含む平面であって、着陸帯の中心線を含む鉛直面に直角な鉛直面との交線の水平面に対する勾配が、進入表面又は着陸帯の外側上方へ7分の1であるもののうち、進入表面の斜辺を含むものと当該斜辺に接する着陸帯の長辺を含むものとの交線、これらの平面と水平表面を含む平面との交線及び進入表面の斜辺又は着陸帯の長辺により囲まれる部分をいいます(法第2条第10項)。

(4)延長進入表面
延長進入表面とは、進入表面を含む平面のうち、進入表面の外側底辺、進入表面の斜辺の外側上方への延長線及び当該底辺に平行な直線でその進入表面の内側底辺からの水平距離が15,000mであるものにより囲まれる部分をいいます(法第56条第2項)。

(5)円錐表面
円錐表面とは、水平表面の外縁に接続し、かつ、空港の標点を含む鉛直面との交線が水平面に対し外側上方へ50分の1以上で国土交通省令で定める勾配を有する円錐面であって、その投影面が当該標点を中心として16,500m以下で国土交通省令で定める長さの半径で水平に描いた円周で囲まれるもののうち、航空機の離陸及び着陸の安全を確保するために必要な部分として指定された範囲をいいます(法第56条第3項)。

(6)外側水平表面
外側水平表面とは、円錐表面の上縁を含む水平面であって、その投影面が空港の標点を中心として24,000m以下で国土交通省令で定める長さの半径で水平に描いた円周で囲まれるもののうち、航空機の離陸及び着陸の安全を確保するために必要な部分として指定された範囲をいいます(法第56条第4項)。



2.制限表面にかかる行為制限(法第49条第1項、法第56条の3第1項)
空港周辺では、前述の制限表面の上に出る高さの建造物、植物その他の物件を設置し、植栽し、又は留置することが禁止されています(法第49条第1項、第56条の3第1項)。


進入表面、転移表面又は水平表面については、自衛隊が設置する飛行場(自衛隊法第107条第2項にて準用)や、国土交通大臣が設置した空港等又は航空保安施設についても同様の制限があります(法第55条の2第3項)。

この規定に違反して、設置し、植栽し、又は留置した物件(成長して制限表面に出た植物を含む)の所有者等は、空港の設置者から当該物件を除去することを求められることがあり、また、50万円以下の罰金に処されます(法第150条)。



ただし、水平表面、円錐表面及び外側水平表面に係るもので、仮設物その他の国土交通省令で定める物件で、空港の設置者の承認を受けて設置し又は留置するものや、供用開始の予定期日前に除去される物件については、この限りではありません。


3.確認方法
制限表面については空港ごとに異なる範囲が設定されておりますので、詳細については各空港事務所の窓口で照会する必要があります。

但し、各空港や自衛隊基地の中には保安上の理由から事務所窓口ではなく、電話やFAXで問い合わせする方法を推奨しているところもあります。

まずはどのような方法で照会可能か、各空港事務所などの担当部署に電話等で確認して下さい。

この場合、一定の空港についてはホームページ等でも確認することができますが見間違いもあるため、可能であれば電話やFAX等で具体的に確認した方が安全です。


重要事項説明書説明資料シリーズ


【参考】
大阪国際(伊丹)空港高さ制限回答システム
http://www.kansai-airports.co.jp/itm_seigen/


羽田空港高さ制限回答システム
https://secure.kix-ap.ne.jp/haneda-airport/



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景観法 重要事項説明書説明資料より

景観法
平成16.6.18)最近改正 平成29.5.12 法26号

1.景観法の用語

(1)景観行政団体
景観法に出てくる特別な用語で、次の市町村、都道府県をいい、景観法に基づいていろいろな計画を立てたり、許可するなどの権限が与えられている団体です(法第7条)。

① 指定都市
② 中核市
③ 都道府県(指定都市、中核市以外の区域)
④ 都道府県知事の同意を得た市町村(一定の事務処理についての協議・同意)


(2)景観計画
次のいずれかの項目の実現のため必要と認められる土地の区域について立てられる「良好な景観」の形成に関する計画をいいます(法第8条)。

① 現にある良好な景観の保全
② 地域特性にふさわしい良好な景観の形成
③ 地域間交流促進に資する良好な景観形成
④ 住宅市街地開発事業等で良好な景観形成の創出
⑤ 不良な景観形成のおそれのある土地の区域の良好な景観形成


(3)景観計画区域
景観計画区域は、都市計画法の都市計画区域や準都市計画区域などと同じように、景観法では特に重要な区域です(法第8条第2項)。

この区域は、都市だけでなく農山漁村、その他市街地又は集落を形成している地域及びこれと一体となって景観を形成している地域について景観計画区域が指定され、この区域には水面も含まれます。

したがって、市街地だけでなく風致の点で優れた景観が見られるところも指定されることが考えられます。


(4)建築等と建設等
景観法では、建築物と工作物について、次のように建築等と建設等を区別しています(法第16条第1項)。

●建築等
建築物の新築、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更をい
います。

●建設等
工作物の新設、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更をい
います。

(5)景観地区
良好な景観の形成を図るため、市町村が都市計画区域又は準都市計画区域内の土地の区域について都市計画に定めた地区のことです(法第61条第1項)。

(6)準景観地区
景観計画区域(都市計画区域及び準都市計画区域外)のうち、相当数の建築物の建築が行われ、現に良好な景観が形成されている一定の区域について、その景観を保全するために定められた地区です(法第74条第1項)。


2.景観計画について
景観計画の主な内容は、次のとおりです。

(1)景観行政団体
景観行政団体は景観計画を定めることができます(法第8条第1項)。

(2)景観計画
景観計画には、次の事項を定めることになっています(法第8条第2項)。

① 景観計画区域
② 景観形成方針
③ 行為制限(建築物・工作物の形態意匠の制限、高さ・壁面・敷地面積の制限その他)
④ 次の建造物、樹木の指定方針


1)景観重要建造物(法第19条)……良好な景観の形成に重要な建造物。一体となった土地その他の物件
2)景観重要樹木(法第28条)………良好な景観の形成に重要な樹木

⑤ 屋外広告物の表示、設置の制限
⑥ 景観重要公共施設の整備等
⑦ その他


3.景観計画区域内における建築等の届出
景観区域内における建築等の届出等の制限は次のとおりです。

(1)届出 (法第16条第1項、第2項)
景観計画区域内において、次の行為をしようとする者は、あらかじめ景観行政団体の長に届け出なければなりません。


① 建築物の建築等又は工作物の建設等(建築等や建設等については、前述1.(4)を参照)
② 開発行為
③ その他

届出をした後、上記事項を変更しようとするときは、その旨を景観行政団体の長に届け出なければなりません。

(2)行為着手制限(法第18条)
届出受理の日から、原則として30日を経過するまでは行為に着手してはならないことになっています。

(3)勧告、命令(法第16条、法第17条)
景観行政団体の長は、景観計画に適合させるよう勧告又は命令をすることができます。
また、原状回復を命じることもできることになっています。

5.景観重要建造物等に関する規制
(1)現状変更等の規制
景観重要建造物の現状変更や景観重要樹木の伐採・移植については、原則として景観行政団体の長の許可を受けなければなりません(法第22条、法第31条)。


景観重要建造物の外観変更については、景観行政団体の長の許可を受けなければなりません。

(2)管理協定(法第36条、法第41条)
① 景観重要建造物や景観重要樹木の管理のため、所有者と協定を締結することができます。
② 公告があった管理協定は、その後の所有者となった者に対しても効力があります。

6.景観地区と準景観地区
(1)景観地区
① 指定(法第61条)
都市計画区域又は準都市計画区域内で、都市計画に景観地区を指定することができます。
② 建築物に関する都市計画(法第61条)
都市計画には、次のことを定めます。
1)建築物の形態意匠の制限
2)その他


③ 建築物の制限(法第62条、法第63条、法第65条)
景観地区内の建築物の形態意匠は、都市計画に定められた制限に適合するもので、建築等については、市町村長の認定を受けなければなりません。
違反建築物について取引をした宅地建物取引業者は、業務停止等の処分を受けることがあります。

④ 工作物の形態意匠等の制限(法第72条)
市町村は、景観地区内での工作物の制限を定めることができることになっています。

⑤ 開発行為等の制限(法第73条)
市町村は、条例で開発行為等の規制を定めることができます。

(2)準景観地区
① 指定(法第74条)
市町村は、都市計画区域及び準都市計画区域外の景観計画区域のうち、一定の土地の区域について準景観地
区を指定することができます。

② 行為規制(法第75条)
市町村は条例で、景観地区に準ずる規制をすることができることになっています。

③ 地区計画等の区域における制限(法第76条)
市町村は、地区計画等形態意匠条例により制限を定めることができます。
なお、条例に違反した宅地建物取引業者は、業務の停止等の処分を受けることがあります。

7.景観協定
(1)協定の締結(法第81条)
景観計画区域内の一団の土地の所有者等は、全員の合意により、景観協定を締結することができます(認可権者は、景観行政団体の長)。

(2)景観協定の効力(法第86条)
認可の公告のあった景観協定は、その後の土地所有者となった者に対しても効力があります。

(3)一人協定(法第90条)
一人協定で認可を受けている場合は、認可の日から3年以内に2人以上の土地所有者等が存することとなったときから、認可公告のあった景観協定と同一の効力を有することとなります。


重要事項説明書説明資料シリーズ


【参考】
大阪市景観計画概要版
http://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/cmsfiles/contents/0000394/394325/keikakugaiyou.pdf


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平成30年地価公示にみる地価上昇トレンドは継続するか その2

地価動向をみると、東京圏、大阪圏、名古屋圏からなる三大都市圏では、住宅地の地価は0.7%とわずかな上昇にとどまりましたが、商業地の地価は3.9%と大きな上昇率を示しました。


大阪圏では住宅地は0.1%の増とほぼ横ばいとなったものの、商業地の上昇率は4.7%と、三大都市圏の中で最も高くなっています。


地方圏では、地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)の上昇率が住宅地は3.3%、商業地は7.9%と、ともに三大都市圏を上回りました。


一方、地方四市以外の地方圏では、住宅地がマイナス0.5%、商業地がマイナス0.4%と、マイナス幅は縮小しているものの、引き続きマイナス成長が続いており、二極化が進展していることが分かります。



今回の公示地価で特徴的な地価上昇がみられた地点は、いくつかの特徴で分類することができます。


国土交通省は住宅地や商業地で地価上昇がみられた地点の特徴につき、「観光・リゾート需要の高まり」、「再開発事業等の進展」の2点を指摘しています。


その特徴を備えた地点は、地方四市以外の地方圏においても、高い地価上昇率を示しています。


一点目の観光・リゾート需要の高まりに関しては、年2割の上昇を示す訪日客の増加によるところが大きいです。


今回、住宅地、商業地ともに最も高い上昇率(いずれも前年比30%を超える上昇率)を示したのが、ニセコ観光圏に含まれるリゾート地である北海道倶知安町の地点です。


その背景には、訪日客増加に伴う店舗需要の増加や、外国人による別荘地需要の高まりがあります。


また、国内外の観光客が増加した高山市の歴史的町並み地区、同様に観光客の増加した奈良市旧市街(ならまち)では、いずれも旺盛な店舗需要を背景として、同10%程度の高い上昇率を示しました。


また、今回の公示地価で商業地価格順位が全国1位(平米あたり5550万円、前年比9.9%上昇)となった銀座駅近接地点や、大阪圏の価格順位が1位となった心斎橋地区のなんば駅周辺(平米あたり1580万円、前年比22.5%上昇)も、いずれも訪日客増加による旺盛な物販需要が、地価上昇の背景にあるとみられます。


また、商業地では京都市の上昇率が東京23区を上回った背景にも、観光需要の高まりがあると考えられます。


再開発事業等の進展で特徴的な地価上昇がみられた地点として、国土交通省は福井駅周辺と長崎駅周辺を挙げています。


福井駅周辺では、福井駅西口再開発ビルである「ハピリン」が開業した平成28年4月以降、繁華性が向上していることに加え、北陸新幹線の延伸も見据えた大規模再開発事業も進展していることから、地価の上昇がみられます(商業地で同5.1%の上昇)


長崎駅周辺では、県庁舎の移転や九州新幹線西九州ルートの開業を見据えた再開発事業の進展に伴うホテルや店舗需要の高まりに加え、クルーズ船寄港数の増加等により市内観光客が増加していることから、地価の上昇がみられています(商業地で同19.7%の上昇)

また、今回、住宅地の価格順位が全国1位となった東京の赤坂地区周辺(平米あたり401万円、前年比9.0%上昇)は、複数の再開発事業が進展しており、マンション需要が旺盛なことが背景にあると考えられます。


商業地の上昇率5位、6位となった名古屋駅西口の地点(同25%程度の上昇)も、駅前の大規模再開発が起点となったとみられます。


今回の地価の全体的な動きは、地価に関するデフレ傾向がほぼ終焉したとみることができます。


ただし、全面的に地価が上昇したバブル期とは異なり、土地を取り巻く環境により地価の動きは多様なものとなっています。


今回の地価上昇のキーワードは、「観光需要」と「再開発」ですが、長期的な金融緩和に伴う緩和マネーが、それらのキーワードに沿って、三大都市圏や地方四市、さらには地方の拠点都市に流入したとみることができます。


2020年の東京五輪には訪日客を4000万人に引き上げる(2017年は3000万人弱)政府目標、各地で進む集客増に対応するインフラ整備、緩和が続く日銀の金融政策の下では、当面の全国的な基調としては、堅調な地価の推移を見込むことができます。






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平成30年地価公示にみる地価上昇トレンドは継続するか その1


3月に公示地価が公表されました。

地方圏の地価も下落から脱したとのことですが、今回の公示地価の特徴はどのような点にありまた、この地価の上昇傾向は、今後も持続するのでしょうか。

国土交通省は3月27日、平成30年1月1日時点の公示地価を公表しました。

ここで、公示地価とは昭和44年施行の地価公示法に基づき国土交通省が毎年公表する、その年の1月1日時点の1平方メートルあたりの土地価格です。

公示地価を開示する主な目的としては、一般の土地の取引に対して指標を与えること、不動産鑑定の規準となること、公共事業用地の取得価格算定の規準となること、土地の相続評価及び固定資産税評価についての規準となること、国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること、などが挙げられ社会・経済活動についての重要な制度インフラの一つとなっています。


なお、標準地の公示地価は、一般の土地取引価格の指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定や、国土利用計画法に基づく土地取引の規制において土地価格の審査の際に参照されるため、以下の4点に留意し、選定されます。

1. 標準地の代表性(当該区域内に適切にし、区域の地価水準を代表し得る)

2. 標準地の中庸性(当該区域において利用状況、環境、形状等が中庸)

3. 標準地の安定性(土地利用状況が安定していること)

4. 標準地の確定性(明確に他の土地と区別され範囲が特定できるものであること)


今回の調査地点は全国26,000地点となっています。

なお、土地には、住宅地、商業地、工業地等の区分があります。


各地点における地価の決定に際しては、鑑定評価員(不動産鑑定士)が調査地点や近隣の売買例、賃料などを参考に、取引事例比較法、収益還元法及び原価法により算定し、学識経験者等からなる土地鑑定委員会が審査した上で判定します。


なお、土地は更地の状態とみなし、その土地の効用が最高度に発揮できる使用方法(最有効利用)を前提として、評価がなされます。


 
土地の価格に関する代表的な統計としては公示地価の他に、都道府県が毎年7月1日時点で調査する「基準地価」や、国税庁が公表する「路線価」があります。


前者は都市計画区域外の調査地点も含むこと、後者は主要な道路に面した土地が対象となり、相続税等の算定の基礎となっている点が特徴です。

さらに四半期ごとに地価の動きをみることができる「地価LOOKレポート」も、都心の地価動向をみることができる有効な統計です。


地価の動向を的確に判断するには、公表される統計の対象の特徴や、対象としている時期等を考慮しつつ、複数の指標により総合的に判断することが必要です。


それでは、今回発表された公示地価を詳しく見ていきましょう。

 
まず全国平均をみると、住宅、商業、平均では3年連続の上昇(前年比0.7%)となりました。

3年連続で地価が上昇したのは、平成4年以降初めてです。


特に今回、地方圏が26年ぶりにわずかながらも上昇(前年比0.04%のプラス)に転じたことに注目されます。


さらに、リーマンショック前の2008年以来10年ぶりに、上昇した地点の数が下落地点の数を上回りました。


用途別にみると、住宅地は全国で同0.3%と2年連続、商業地は同1.9%と3年連続で上昇しており、上昇率はいずれも昨年よりも大きくなっています。

この背景として国士交通省は、住宅地については、「雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあって、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展」した点を指摘しています。


また商業地については、良好な資金調達環境の下、「外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり」、「都市中心部における再開発等の進展による繁華性の向上」、「主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上」の3点により、不動産需要は旺盛であり地価は総じて堅調に推移したと判断しています。


つづく




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不動産関係の平成30年度税制改正について 6


・小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例についての見直し
 
次の見直しが行われ、平成30年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用される。


(1)特定居住用宅地等(被相続人等の居住の用に供していた宅地等について一定の要件を満たす場合にはその評価額から330平米まで80%減額)について


1.持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。
  
イ 相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
 
ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

被相続人に配偶者及び同居していた相続人がいない場合のいわゆる「家なき子特例」で、改正前の「持ち家に居住していない者」の要件は、「相続開始前3年以内に国内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋に居住したことがない者」だった。


改正により相続開始前3年以内に居住したことがある家屋の所有者の範囲が、本人又はその配偶者から3親等内の親族や関係法人にまで広がるとともに、相続開始時に居住していた家屋が持ち家でなくても、過去にその家屋を所有していた者は除外されることになった。

(注)平成32年(2020年)3月31日までに、平成30年3月31日時点で改正前の要件を満たしていた宅地等を取得する場合は、改正後の要件を満たしているとみなす等の経過措置が設けられている。


2.介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。


 改正前、要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人に関し、居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等が相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていたものとされるのは、被相続人が、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居・養護老人ホーム・特別養護老人ホーム・軽費老人ホーム・有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅に入居又は入所していた場合だったが、改正により、対象となる施設として「介護医療院」が新たに加えられた。


「介護医療院」とは、長期的な医療と介護のニーズを併せ持つ高齢者を対象とし、「日常的な医学管理」や「看取りやターミナルケア」等の医療機能と「生活施設」としての機能とを兼ね備えた施設で、介護保険法の改正により平成30年4月より創設されたもの。


(2)貸付事業用宅地等(被相続人等が貸付事業の用に供していた宅地等について一定の要件を満たす場合には、その評価額から200平米で50%減額)について 
貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等(相続開始の日まで3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた者の当該貸付事業の用に供したものを除く。)を除外する。


改正前は、貸付事業の用に供された時期についての制限はなかったが、改正により相続開始前3年以内に貸付事業の用に供されたものが除外された。


ただし3年以内であっても、3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた者が新たに貸付事業の用に供したものは対象となる。


なお、この改正は平成30年4月1日以後に取得する財産に係る相続税について適用されるが、同日以後平成33年(2021年)3月31日までの間に取得するものについては、除外されるのは、平成30年4月1日以後に貸付事業の用に供されたものとするという経過措置が設けられている(平成30年3月31日までに貸付事業の用に供されたものであれば、相続開始時点で3年を超えていなくても、適用の対象となる)。





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不動産関係の平成30年度税制改正について






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