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倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点

倉庫や工場物件投資をするにあたって次の項目が注意事項としてあげられます。



・前面道路は広ければ広いはどよい

倉庫は、基本的に業務目的で利用され、自動車の活用を想定しているために道路付けの善し悪しが非常に重要になります。
 

自動車の出し入れのしやすさを考えれば、前面道路は広いに越したことはありません。

できれば最低でも6メートルは確保したいところです。


また出入りできる道路の数は、多ければ多いほど良いです。


特に、建物の前と後の両面それぞれに道があり、しかもその二つの道路に高低差があるような場合には、1階が二つになることから、物件の資産価値が一段と増すことを期待できます。


倉庫は、2階よりも1階のほうが利便性が大きいので、より高い賃料で貸し出すことが可能となるからです。


道路に関して注意事項は住宅街の場合、自動車の通行に何らかの制限が課されることがあります。


近隣に学校があり通学路として利用されているエリアは、朝、夕の通学時間になると車が出入りできなくなるおそれがあります。


また、商店街の場合には夕方の買い物時間などに、大型車両の通行が禁じられることもあります。



このように、交通制限のあるエリアでは自動車が使いづらくなるので、頻繁に車を利用する業種からは敬遠されます。



・駐車場は広ければ広いはどよい

自動車の利用という点に関しては、駐車できるスペースが広いこと、大きな駐車場を備えていることも強力なアピール材料となります。


しかし、オーナーの中には建物の面積が増えればより多くの賃料を得ることができる・・と考えて、違法に一階部分を増築して床面積を拡張するパターンが時々見られます。


確かに、賃料は「床面積×坪単価」 の計算式で求められるので、床面積が広くなれば、それだけ高く貸し出すことが可能となるでしょう。

しかし、その結果、駐車スペースが狭くなれば、利便性が悪いと思われ、テナントが付きにくくなるおそれがあります。


建物の床面積を大きくすることばかりを考えずに、十分な駐車スペースを確保することも忘れないようにしましょう。


なお、土地の面積が少ないところに工場・倉庫を建てようとすると、駐車スペースを確保することにも限度があるかもしれません。



・天井は高ければ高いほどよい

駐車場と同じく、天井も高ければ高いほど使い勝手がよくなり、その結果幅広い業種がテナントになることが期待できます。


ただし、倉庫の建築が可能なエリアでは建築基準法等のルールにより天井の高さが10メートル以下に制限されていることが少なくありません。


新築で建てる場合にはこの制限いっぱいまで天井を高くすることを、また中古の物件を購入する際には少しでも天井高がある物件を選ぶことを意識するようにしましょう。


たとえば、2階建ての場合には、1階、2階それぞれの天井について十分な高さがあるのかをチェックします。


 
まず、1階部分については、4~5メートルあればおおむねどのような用途にでも利用することが可能となるはずです。

できれば最低でも3メートルの天井高は確保しておきたいところです。


2階部分については、事務所や小規模な倉庫として使われるケースが一般的です。


そのため、1階ほどの天井高は不要でしょうが、それでも最低2・5メートル程度はほしいと
ころです。


いずれにせよ、2階建ての場合に重要になるのは1階の天井の高さです。


1階の天井高が低い物件はテナントが付きにくくなるおそれがありますが、反対に5メートル以上の高さがあれば積極的なアピール材料となります。





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カテゴリ:不動産ノウハウ

競売不動産を購入するメリットとデメリット

不動産競売の入門書によく書かれているメリットとデメリットをあげてみたいと思います。



競売不動産のメリットとしてまず第一に一般の不動産取引で購入するよりも安く買うことができる可能性があるということです。


市場価格の2割安、3割安で購入することもできます。


ただ、最近では、競売物件でもよいものは市場価格以上で落札されるケースもあり、競売市場も二極化しています。


デメリットとしては落札した物件に欠陥があった場合の法的保護がないということです。


一般の不動産取引だと、売主に対して契約解除や損害賠償請求をすることができます。


場合によっては、修補請求などのアフターケアサービスも、契約内容として入ってくるのが一般的です。


しかし、競売不動産の場合、それらについてのサービスはもちろんのこと、法的保護もありません。


たとえ、床の一部が抜けていたとしても、自分で補修しなければならないのです。


・競売不動産の場合には自己資金が必要
買受希望者は、入札期間中に買受申出の保証という名目で保証金を裁判所に納めなければなりません。



その額は通常、売却基準価額の10分の2が原則とされています。

ですから、たとえば、売却基準価額が3000万円の物件だと、最低600万円を、一定の期間内に納めかナればなりません。

この600万円は、一般の不動産取引でいうところの手付金にあたると考えてよいでしょう。

ただ、手付金の場合は、それを請求しない業者もありますし、10分の2未満の額でよいとするところもあります。


つまり、お互いの話し合いで柔軟に何とかなるというのが一般の不動産取引のよいところです。



ところが、競売不動産の場合は、落札できるかどうかわからない物件のために、何がなんでも期間内に保証金を納めなければな
りません。


ただ落札できなかった場合、納めた代金は戻ってきます。


しかし、入札手続投階での600万円は一般庶民にとっては大きな負担です。


それに、この段階では銀行のローンはあてにできません。


落札できるかどうかわからない物件のために、銀行が融資に応じるはずがないからです。


競売不動産は安いのが魅力ですが、入札手続段階では結果的に自己資金を最低でも保証金相当額は用意していなければならないことになります。


・買取希望段階では内覧が制限される
一般の不動産取引だと、買受希望者は希望物件の中まで見せて案内してもらうことができます。


ところが、競売不動産については法律上規制があり、空き家であっても中を見せてもらうにはそれなりの手続が必要になります。


この手続を内覧制度といいます。


内覧制度についても規制が施されているのです。


まず、内覧の申立ができるのは、差押債権者だけですので、買受希望者は申し立てることができません。


競落不動産の中には、たとえば、一軒家でも、従来からの正当な貸借人が住んでいることは珍しくありません。




その場合は立退科を払って出ていってもらうか、そのまま貸借人の立場を保証してやるかは落札者の判断に委ねられます。



裁判所の手続に従って内覧を認めてもらったとしても、日程や時間は占有者の事情も考慮しながら、基本的に裁判所主導で決めていくことになります。


・落札者が住人と交渉して明け渡してもらう必要がある
代金を納めても、法律上、引渡しまで保証されません。

この点が一般の不動産取引とは異なる最大のデメリットです。

買受希望者が落札に成功すると1か月以内に代金を納付することになります。

この段階で、競売不動産の所有権が落札者に移転します。


所有権が移転した段階で裁判所の役目は終わりです。


つまり、落札者が現実に競売不動産を占有できるかどうかまで裁判所は面倒を見ないということです。

たとえば、代金納付後に現地に行ってみたら入札期間中にはいなかったはずの怖い住人がいたとします。


裁判所の立場で言えば、そのような事情は知ったことではあり生せん。


落札者自身で、住人と交渉して出て行ってもらうか、または新たに裁判所の手続を利用して明け渡してもらうことにより、事態の解決を図っていくしかないのです。


このようなことは、一般の不動産取引では考えられないことです。


この点は競売不動産の最たるデメリットといえるでしょう。


・自分の足で確認しなければならない
一般の不動産取引の場合、担当者からは目的物件に関する説明にとどまらず、地域周辺についての情報も掟供してもらえるはずです。


ところが、競売不動産の場合、そのような情報提供者はいませんので、すべてを自分の足で確認していかなければなりません。


そのような周辺情報は3点セットにもおおまかなことは記載されています。



ただし、前述したように情報が古くなっている可能性がある上に、内容も十分とはいえません。


物件の権利関係については、裁判所に聞けばおおまかな説明をしてもらうことができます。


しかし、基本的には自分で学習して身につけていかなければなりません。


・情報提供期間が短い
一般の不動産取引に比べて、物件の情報提供期間が短いというのも大きなデメリットです。

一般に、競売不動産の閲覧開始日は入札期日の少なくとも1~3週間ぐらい前からとなっています。


不動産の購入という大きな買い物を決めていくのにこの期間は少し短すぎます。


買受希望者は、この少ない期間で3点セットを十分精査した上で、現地確認、必要な書類の記入、保証金の準備などをしていかなければなりません。


これでは一般の不動産取引に比べて、判断が雑になってしまうおそれがあります。




次号では具体例をあげていきたいと思います。



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カテゴリ:競売

賃料の滞納リスク

店舗・事務所・倉庫・工場など事業用物件の賃料の滞納は空室リスクと同様に直接収入に影響してくるだけに、オーナーにとっては大変に重要な問題といえます。


テナントの経営状況が悪化し、資金難に陥ったような場合には滞納リスクが一気に高まります。


一般的に、キャッシュが回らなくなった企業は、仕入れ先など取引相手への支払いや従業員の給与払い、銀行への返済を優先させ、賃料の支払いを後回しにする傾向が見られるからです。


テナントが賃料を支払わなければ、オーナーは契約を解除することが可能ですが、そのために訴訟を起こしたとしても、裁判所は賃料不払いせ理由とする解約を簡単には認めてくれません。



たとえば、「借主が2カ月間貸料を支払わない場合、貸主は契約を解除できる」と契約書の中で定めていればテナントが2か月間貸料を滞納したような場合、問題なく解除できると思うはずです。


しかし、過去の裁判例では滞納期間が3か月以上に及んでいなければ、裁判所は契約
の解除を認めません。


また訴訟の結果、解除が認められたとしても、テナントが自主的に退去しない場合には、強制執行の手続きも必要となります。


そのためにかかる手数料と訴訟費用は、100万円を超えることもあります。住居系と違って倉庫などに大型の荷物などがあればなおさらです。


それらの費用は、オーナーが負担することになります。


このように訴訟にかかる手間やコストなどを考えると、滞納トラブルを裁判の形で解決することは、必ずしも得策とはいえません。


できるだけ訴訟は避け、問題が生じた段階で早期の対策をとることが望ましいでしょう。



まず賃料の支払いが少しでも遅れたら、時間を置かず直ちに督促しましょう。


その際に、「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」などとテナントが応じてきた場合には、滞納している金額と、支払予定日を合意書の形で残しておきます。



このように、テナントが滞納した事実とオーナーが督促した事実を文書化しておけば、支払予定日に結局支払われず、やむを得ず裁判になったとしても、訴訟を有利に進められるでしょう。


すなわち、「オーナーの督促に対して○月○日までに支払うことを約束したのに、テナントが約束を守らなかったのは不誠実だ」などと裁判所に判断され、解約が認められる判決を得やすくなります。



オーナー自身が督促することをためらわれるのならば、不動産会社に依頼することをお勧めします(その場合には、弁護士法違反になるのを避けるために、賃料の支払いの督促だけでなく、物件の管理を依頼することも必要になります)。



滞納リスクを軽減するための手段としては、家賃保証会社の利用も有効な選択肢の一つになります。
 

家賃保証会社は、所定の保証料(たとえば家賃の1か月分など)を支払えば、滞納された賃料をテナントに代わって支払ってくれます。


すでにマンションやアパートに関しては家賃保証会社が数多く存在しますが、工場・倉庫の賃貸に関しても現在は保証サービスを提供する業者があり、活用するオーナーも増えています。



もっとも、万が一、依頼した保証会社が倒産してしまったら、支払った保証料がムダになつてしまうおそれがあります。


実際、過去には家賃保証会社が経営破綻し、大きな社会問題となったこともあります。
 
したがって、どの保証会社に依頼するのかその見極めが大切になります。


経営的に問題ない会社かどうかを判断する物差しとしては、資本金の額や営業年数、取引銀行などをチェックするとよいでしょう。


今後はこいうったサービスを利用することも滞納を防止する効果的な方法となるでしょう。





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相続税に備えた生前対策

今年、団塊の世代が70歳を迎えるといわれており、自分白身や親世代の相続について一層関心が高まってきています。


一般的な相続対策には、複数の相続人における遺産争いを防止するための相続対策と、相続税自体を減少させるための工夫や相続税の支払手段を確保するための相続税対策の2つがあり、両者の調和のとれた対策を検討することが相続対策としては重要です。




現状把握
どういったケースでもまずは、自分の財産がどのくらいあるかを把握する必要があります。

預金であれば通帳、不動産であれば毎年の固定資産税納税通知書でおおよそ確認できます。


生命保険やゴルフ会員権も財産です。


知人との債権債務なども財産です。


財産が把握できたら、次に財産の分頬・整備をしてください。



例えば、代々残していきたい財産、処分してもよい財産、換金性の高い財産、有効活用を図る財産など、いろいろな観点から財産を色分けしていきます。


争族を防ぐ方法
財産の把握ができたら次に、複数相続人間の遺産争いを防止するための対策を考える必要があります。


具体的方法としては遺言を用います。

遺言を書くことで考えが整理されることもありますし、遺言は遺産分割の基礎案にもなります。

遺言があっても遺言で財産を相続・遺贈するとされている全員の同意があれば、遺言内容に従わずに改めて相続人全員の遺産分割協議によって遺産分劃を行うこともできます。


そのため、遺言の内容でよければそのとおりに分割し、変更したい場合にはその遺言書を基に相続人全員の協議によって遺産分割協議書を作成するということもできます。


また、遺言の他に信託という方法もあります。

信託とは、財産を保有する人(委託者)が、一定の目的のために信託契約等により、信頼できる人(受託者)に対して財産を移転し、受託者はその財産の管理・処分等をする法律関係です。


利益を受ける者(受益者)が委託者と同じ者の場合には通常、自益信託と呼ばれています。

自益信託で当初は設定しておき、自分の死後は子を受益者とあらかじめ定めておく信託契約を行えば、遺言と同様の効果が実現できます。


相続税の節税対策としては主に3つの方法があります。

・課税される財産を減らす方法
・相続税計算時の評価を下げる方法
・通用される税率を下げる方法


個々の相続税対策について順番に説明します。


暦年単位課税制度
課税される財産を減らす方法として、生前に贈与により相続財産を減らしておく方法があります。


暦年単位課税制度における贈与税の基礎控除額年間110万円を用いて毎年110万円ずつ贈与することにより、相続財産を減らすことが可能です。

留意すべき点は、贈与を受けた受贈者からの受諾の意思表示または受贈者が実質的管理を行える環境にあることが贈与契約の条件になる点です。

そのため、贈与を受けた受贈者の口座名義になっていても、実質的管理は贈与者が行っていた場合には贈与とみなされません。

さらに、贈与が毎年定期的におこなわれている場合には、最初の年に「贈与を毎年受ける権利」が贈与されていたとして、連年贈与と取り扱われ、初年度に以後受け取る財産の全額贈与があったものとして贈与税の課税がなされる恐れがあります。

ですので、贈与契約書は毎年作成し、受贈者が実際に管理する口座などに入金することが贈与と認められるために必要となります。


相続時精算課税制度
暦年単位課税制度と選択適用になりますが、相続時精算課税制度という制度もあります。

ただし、一日一相続時精算課税制度を選択すれば、以後は暦年単位課税制度に戻ることができなくなるので注意が必要です。


贈与額から2500万円を控除した残額に対して20%の贈与税の負担で実行可能となり、価格の固定効果があることから相続時までに値上がりが見込まれる資産については大きな節税効果となります。

例えば、賃貸不動産や事業の自己株式を生前贈与することにより、贈与した時点以後の賃貸収入を子や孫に移転することができます。

また、拡大している事業を時価が低い贈与時点で相続人に移転することが可能となります。


ただし生前贈与することに伴うリスクも発生することになる点について留意が必要です。

例えば、生前贈与した賃貸不動産が火災や震災で滅失した場合などは、本来滅失した財産に相続税が課されることがなかったのに、生前贈与していたため贈与時点の評価で相続税が課税されることになります。



また、事業に失敗して株式評価が下がった場合でも、贈与時点の高い評価で相続税課税される恐れがあります。


直系尊届から直系卑属への資金贈与
贈与税では、直系尊属(父母や祖父母)から直系卑属(子や孫)への贈与に以下のような特例を設けています。

・教育資金の一括贈与
・結婚・子育て資金の一括贈与
・住宅取得等資金の贈与

 
教育資金の一括贈与において、親や祖父母から受ける教育費には、通常、税は課されません。

使いきれずに残した分は贈与とみなされます。

そのため、この特例のよい点は、贈与する人には一括で渡すことができるという点であり、贈与を受ける人にはすぐには使わなくてもよいという点にあります。

住宅取得等資金の贈与では、贈与された人がその住宅の名義を持ち、実際にそこに住むことが条件となっていますので、もし賃貸や売買に回した場合、特例が取り消され、通常の贈与税が課税されますので注意が必要です。


不動産への種類換え
次に相続税計算時の評価を下げる方法として不動産への資産の種類替えがあります。

資産の種類を不動産に換えることにより相続財産の評価額を下げることができます。
 
例えば、不動産の価額は路線価又は固定資産税評価額で換算されます。

通常、路線価は公示価格の8割、固定資産税評価額は公示価格の7割の評価といわれています。

そこで、手元に現預金の比率が多い場合には、一部を不動産に換えて財産評価額を下げることが相続税対策として有効になります。


小規模宅地の特例 
小規模宅地等の特例とは、一定要件を充足した被相続人等の事業用又は居住用宅地等に対して、限度面積(特例の適用区分に応じて200平米、330平米及び400平米の3区分)に達するまでは、通常の評価額の20%又は50%に相当する価額をもって相続税の課税価格に算入すべきとする制度です。


要件を充足していれば、土地等の評価額が8割減又は5割減となる規定であり、相続税額に大きな影響が生ずる特例ですので、可能性があれば対策を検討すべきでしょう。


生命保険金対策 
生命保険で支払われる死亡保険金は、死後の家族の生活を守る資金であるため、税の優遇措置がとられています。

具体的には、死亡保険金のうち、500万円に相続人の数をかけた金額が、相続税がかからない非課税財産として取り扱われます。

そのため、生前保険金をかけておくことにより、課税される相続財産から控除することができます。


また、死後すぐに凍結されてしまう預金と違い、生命保険の場合にはすぐに対応して払い出してもらえるため、葬儀費用や相続税の納税資金対策としても有効です。


保険のかけ方には、契約者・被保険者・受取人により課税される税目が異なってきますので、状況に応じた保険契約を締結する必要があります。


養子 
最後に、適用される税率を下げるための方法としては、養子を迎えるという方法があります。

養子を迎えると基礎控除額が増加するだけではなく、課税財産の法定相続人数での按分額が減少するため、適用される税率も低いものになります。

ただし、節税のための対策が相続人間に波風を立てることのないよう、事前に他の相続人にも相談の上対応することが肝要です。

一般的にいわれていることですが、相続が争続とならないようにするため、この機会に相続後のことも考え、生前に売却や交換・買換えなどで資産の組み換えをしたり、生命保険を見直すなどの相続財産の整理を行っておくとよいでしょう。




 

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店舗事務所の賃貸借の中途解約と残存期間賃料を違約金とする特約は有効?

事業用建物賃貸借契約においては、相手方が賃貸借契約に違反した場合、違約金を定めることがよく行われています。



たとえば契約に違反して解除された場合には「家賃の6か月分の違約金を支払え」などです。


民法では、契約当事者が違反した場合に相手方に対して損害賠償請求する場合に備えて、損害賠償額を予定することについて規定しています。



民法第420条第1項
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所はその額を増減することができない。




損害賠償の予定とは、相手方が契約に違反したとしても、損害賠償請求をするためには

・相手方の契約違反によって損害が発生した事実

・その損害額がいくらか

について立証しなければ損害賠償請求は認められないため、これらの事実を立証しなくとも、速やかに損害賠償が行われるようにするために契約で予め契約違反があった場合の損害賠償の額を予定するという制度です。



損害賠償の予定がなされれば、契約違反をされた相手方当事者は契約違反があったという事実さえ明らかにすれば、その契約違反によって実際に損害が生じたか否か、また、その契約違反によって実際にいくらの損害が発生したかを立証することなく、予定した賠償額を相手方に請求することができます。



また、契約違反をした側が、相手方に生じた損害額が予定した額を下回っていた事実を立証したとしても、賠償額の予定は減額されません。


これは、契約自由の原則を具現化した規定であると考えられており、その故に民法第420条第1頂では


「この場合において、裁判所はその額を増減することができない」


と定められ、当事者の合意に委ねる旨が規定されています。


これに対し、契約書に用いられる違約金にはいくつかの種類があり、損害賠償の予定であるものもあれば、違約金は契約違反に対するペナルティの意味を持つものであって、損害賠償は違約金とは別個に請求できるとするものなどがあります。



但し、民法第420条第3項は「違約金は賠償額の予定と推定する」と定めていますので、違約金は、それが賠償額の予定とは異なるものであることの反証がなされない限り、賠償額の予定として扱われることになります。




残存期間賃料相当額を違約金とする特約
 
建物賃貸借契約において、契約違反により契約が終了した場合に、残存期間の賃料相当額の違約金を支払うとの条項が定められることがありますが、この条項が損害賠償額の予定であるとすれば、当事者間の合意自体は有効ですが、民法上このような「残存期間の賃料相当額を違約金として支払え」との特約は原則として無効と判断されているのです。




民法第420条では「裁判所はその額を増減することができない」と定められているのですから、裁判所がこの特約を否定できるのかと思われるかもしれませんが、裁判所は、このような残存期間賃料相当額を違約金とする特約は公序良俗に違反するため無効であると解しているのです。




残存期間の賃料相当簸を違約金とする条項と公序良俗違反

裁判所の考え方は、残存期間の賃料相当額を違約金とする特約は賃借人の「解約の自由を極端に制限する」特約であるから、公序良俗違反であるとするものです。



東京地方裁判所(平成8年8月22日)判決では、賃貸人と賃借人との問で4年間の賃貸借契約を締結するにあたり、賃借人が保証金を一括では支払えないため分割払いを希望し、賃貸人は分割払いを受け入れる代わりに、途中解約した場合は残存期間の賃料は違約金として没収するとの条件で賃貸借契約を締結したところ、賃借人は賃貸借契約を締結してから間もなく賃料が支払えず、賃貸借契約を期間内解約したという事案で、残存期間賃料相当額の違約金を支払うとの特約がなされていた事案について、次のように判断しています。


「当該賃貸借契約においては、解約に至った原因が賃借人側にあること、賃借人側に有利な異例の契約内容であること、という事情があるが、こうした事情を考慮してもなお、約3年2か月分の賃料及び共益費相当額の違約金が請求可能な約定は、賃借人に著しく不利であり、賃借人の解約の自由を極端に制限することになるから、その効力を全面的に認めることはできず、解約時から1年分の賃料及び共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効と解する」


というものです。


 もっとも、賃貸借契約の中には契約期間内は解約ができないとする契約もありますので、その場合には賃借人は契約期間中は解約できず、契約の全期間の賃料を支払う義務を負っているのですから、解約した場合には残存期間の賃料を支払わせても、公序良俗違反というほどの問題ではないのではないか・・との疑問をもたれるかもしれません。



確かに、解約できないとの契約も解約した場合には残存期間賃料相当額を支払うとの契約も、賃借人が支払うのは全契約期間の賃料という点では同じですが、両者は全く異なります。



それは解約できないとの契約は全期間を通じて賃貸人が取得するのは全期間の賃料のみです。


これに対し解約した場合に残存期間賃料を支払わせる特約の場合は、解約後は賃貸人は当該物件を別のテナントに賃貸して賃料を得ることができますので、その場合には賃貸人は全期間の賃料を得た上で、さらに次のテナントから得られる賃料を含め、賃料の二重取りが許容されることとなってしまいます。


このため、判例では賃貸借契約における期間内解約の違約金は、解約後次のテナントが入居するまでの相当期間分の賃料とすべきであり、その相当期間として6か月~1年分と解されているのです。











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