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電柱にビラを貼る周旋屋

先日ある新聞を読んでいて「あったあった・・」と思わずニヤけた記事がありましたのでご紹介します。

------ここから引用------


 「周旋屋(しゅうせんや)」という言葉をご存知でしょうか?

今の若い方は聞いたことがないかもしれませんが、これは今でいう賃貸仲介業者のことを表していた言葉です。

ただし、本当の意味は売買や交渉の際に、当事者の間に入って調整を行う人のことで、不動産業者だけを指しているわけではありません。

今はもうすっかり使われなくなりましたが、60代、70代の方の中には、どちらかと言うと悪いイメージで今でも使う方がいるようです。


 不動産業者が「周旋屋」と頻繁に呼ばれるようになったのは、戦後になってからのようです。

戦前の日本では、不動産取引・仲介は「大日本帝国憲法」によって規制されていました。

ところが敗戦によって旧憲法は廃止、代わって「日本国憲法」が施行されたことで不動産取引・仲介への規制はなくなり、誰でも自由に不動産仲介業を開業できるようになりました。


 この頃から全国的に不動産業者が増え、貸家の「世話をする」という意味で周旋屋とも呼ばれるようになっていくわけですが、一方で思わぬ弊害も生まれました。

不動産に関する専門知識やノウハウのない、ヤクザまがいの連中までが不動産業を開業するようになり、次第に不動産業者に対するイメージが悪化していったのです。

各地で色々なトラブルも頻発したそうです。

当時を知る方が「周旋屋」のことを悪質で胡散臭いと思うのは、こうした過去の歴史があったためだと考えられます。

 時は経ち昭和27年、宅地建物取引業法が施行されました。

さらに12年後に不動産業が免許制に移行されたことで、悪徳業者は次第に数を減らして行きました。

それとともに不動産業者を指して周旋屋と呼ぶ方も段々と少なくなり、今ではもうほとんど使われなくなりました。

試しに今年74歳になった不動産仲介会社の元社長に「周旋屋と呼ばれたらどう思うか?」と聞いてみたところ、「俺をヤクザと一緒にするな」と怒られました。

業者にとっても「周旋屋」と呼ばれることは、あまり嬉しいことではなかったようです。


 不動産業者の中にはかつて、「電貼り業者」と呼ばれていた悪質な業者もたくさんありました。「電貼り」とは何か、ご存知のない方のために説明しておくと、「街中の電信柱に、許可なく宣伝チラシなどを貼り付ける行為」のことを指します。

今でもたまに、袋のようなものを取り付け、そこにチラシを入れているのを見かけることがありますが、電力会社や通信会社の所有物である電柱に無断で貼りものをしているわけですから、これはれっきとした違法行為になります。

これが最も流行ったのが、昭和から平成にかけての頃です。

街中の電柱という電柱に、所狭しと入居募集のチラシが貼られ、街の景観が乱れるとして、大きな社会問題になりました。

全国の中でも特に大阪の状況はひどかったそっです。

こうした行為を悪気もなくやっていた一部の仲介業者のことを指して、「電貼り業者」と呼んでいたというわけです。

 当時は質やマナーの悪い仲介業者も多かったため、行政が注意喚起を促したところで電貼り行為はなかなかなくなりませんでした。

仲介業者も食べるために必死ですから、当然と言えば当然かもしれません。

しかしやがて取り締まりが強化されるとともに、集客の手段が情報誌やネットに移行するにつれて、電貼り業者はなくなっていきました。

現在、大阪と東京で8店舗を運営している賃貸仲介会社の社長によると、「当時は電柱にチラシさえ貼っておけば、空中店舗でもひっきりなしにお客が来た。部屋探しする側にとっても重要な情報源だった」そうです。

「電貼り」行為は決して許されることではありませんが、賃貸業界の歴史を語る上で忘れてはいけない重要な1頁なのかもしれません。



-----引用ここまで-----

当時は今話題のセクハラ・パワハラ、労働基準法、もっと言えば飲酒運転なども現在と比べ世間全体に順法意識が低かったと思います。

幹線道路沿いにスナックビルが建ち、その前を路上駐車して飲みに行っている光景が見られましたが今では考えられません。


電ビラも、今ではどの業者さんも「絶対やってはいけないこと」の認識が強いと思いますが、当時は手軽で費用も掛からず効果の高い集客手段の一つでした。

そして確かに当時高齢のお客さんは「周旋屋」と言っていたのをよく聞きました。

今ではまずありません。


知らぬ間に時代は変わっていくものですね。











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カテゴリ:トレンド

不動産の目的物の範囲「えっ、これはついていないんですか?」

今ちょうど大阪地方裁判所から競売で出されているある物件の陳述を読んでいると、

「物件はオール電化にしました。これは私の所有物です」

と債務者兼所有者が述べていました。

落札した人に「これは私のですから別に支払ってください」と言うつもりなのか、はたまたビルトインIHヒーターを持ち去ろうとしているのか・・


しかしそんなことが果たして通じるのでしょうか?


競売の場合はこういったことは折り込んで落札するという事情もあり、多少なんでもあり・・というところも否めませんが、通常の売買ではどうでしょうか。


自宅用の土地建物を購入しようと庭木や庭石が配置された見事な庭があることと各部屋にそれぞれ備え付けられている建具等が気に入り、当該土地建物を買い受けることとして契約しました。 

ところが引渡しを受けた際には気に入っていた庭木や庭石が撤去されており、建具も全て持ち去られていて、売主にこれははおかしいとクレームを述べたところ、売主側は

「売却したのは土地と建物だけで、庭木や庭石、建具を売った覚えはない」

と言われ困ったというような事例がしばしば見受けられます。



売買契約における目的物の範囲

(1)不動産売買契約書の記載内容

土地・建物売買契約を締結した場合に実際に何と何を売却したかは、当事者間の契約によって定められることになります。

しかし、実際の土地建物売買契約書においては当該売買契約の目的物としては、土地と建物が挙げられているのみで、土地については当該土地の全部事項証明書の表題部に記載された事項が記載され、建物については当該建物の全部事項証明書の表題部に記載された事項が記載されています。

要するに土地建物売買契約書には、契約の目的物としては土地と建物のみが記載されており、土地と建物という不動産以外の物件を売却したことは記載されておりません。

売主はこれを根拠として売却したのは不動産である土地と建物だけであって、その他の動産類まで売却した覚えはないと主張しているのだと思われます。

(2)主物と従物の規定

しかし売主の理屈に従えば建物を売った売主は、建物に備え付けられている、畳やふすま、ガラス窓、建具、空調設備等も全て売買契約後に取り去ることができることになります。

しかしこれでは売買契約を締結した当事者の通常の意思に反する結果となります。

このために用いられているのが、主物と従物の規定(民法第87条)です。

建物の売買契約において、建物に取り付けられている畳やふすま、ガラス窓等は、物理的には建物から取り外すことが可能ですし、取りはずした物は一定の経済的な価値を有する動産です。

その意味では、それらも独立の所有権の対象となり得るものですし、民法は個々の独立した物は、それぞれ独立に処分されることを原則としています。

しかし、これらの動産類が実際に建物に取り付けられている状態では、これらの動産頬は、当該建物に附属して利用されることによって当該建物の効用がより生かされるという客観的な関係が成立していると見ることができます。


このような関係にあることから、建物が売却された場合にはこれらの動産類も同一に扱い、同じく売却されたものとすることが、当該建物の経済的な価値を最も生かすことになり、当事者の通常の意思にも沿うものと考えられます。


そこで、民法第87条は「物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。従物は主物の処分に従う。」

と定めています。

畳やふすま、ガラス窓、建具等は建物の常用に供するために、所有者が建物に附属させた物と考えられますので、これらの畳やふすま、ガラス窓、建具等は民法第87条1項にいう「従物」ということになります。

他方において、これらの従物が附属している建物を「主物」といいます。


主物の処分と従物の取扱い

(1)従物と認められるための要件

民法第87条から分かることは従物と判断されるには次の4つの要件が必要であるということです。

1.主物の「常用」に供せられるものであること。
2.主物に附属すると判断できる場所的関係にあること
3.独立した物であること
4.主物と同一の所有者の所有に属すること


・「常用」に供されるものであることが要件とされていますので、「常用」という要件からすると、主物の効用を助けるものであっても、一次的に附属される物は従物とはなり得ないことになります。

・「附属」という概念は、主物との場所的な近接性が要件とされることになります。

・「独立した物」でなければ従物とはいえません。
例えば、土地上に設置された石灯篭は土地とは独立した物ですので従物と判断されていますが(大判昭和15年4月16日)土地上の砂利等のように土地の構成部分とみられる程度に付合した物については、それは土地所有権の対象とみられるものであって、従物とはいえないことになります。

・「自己の所有に属する他の物をこれに附属させたとき」と規定されていますので、主物と従物はその所有者が同一であることが要件とされていることが分かります。

(2)主物と従物の処分

民法第87条第2項は、「従物は主物の処分に従う」と定めていますが、この意味は主物と従物は法律的な運命を共にすることを意味していると解されています。

従って建物の所有者が建物を売却すれば、当該建物に附属させられている従物もー緒に売却されたものと扱うことになります。

この処分とは売買には限られませんので、例えば主物について抵当権を設定すると抵当権の効力は、設定当時の従物にも及ぶと解されています(大判大正8年3月15日)

(3)従物の処分の対抗要件

従物の処分に対する対抗要件は、主物に対する対抗要件によって、すべて具備されているということになります。

従って、動産類である畳や建具の所有権が買主に移転したことについての対抗要件は、建物の所有権移転登記が買主に対してなされれば、動産類である畳や建具の所有権移転についても当該建物の所有権移転登記で対抗力を備えたものと解されます。



 付合物の概念

庭石は土地の構成部分と認められるほどに土地に密着して、もはや土地所有権の一部とみられるような場合には、付合物として土地の一部(土地の構成物)とされることになりますが(民法第242条)それに至らない場合は土地とは独立した物ですので土地の従物と扱われることになります。

庭木は、土地の付合物とみられることが多いと思われますが、この場合には土地の一部となりますので、買主が土地を買い受ければ土地上にある庭木も買い受けたと扱われることになります。


 現状有姿売買の合意
 
一般に現状有姿売買という言葉が不動産売買契約において用いられます。

これは瑕疵担保責任を免除するという意味ではなく、売買の際に売買目的物中に存在した物は売買の対象物とする、という売買目的物の範囲を確定する概念とされていますので、かかる合意がある場合には、売買契約締結時に存在した物は売買の対象であったということになります。

なお、現状有姿引渡しという用語もありこの場合には引渡しの際に存在した物が引渡しの対象であるという意味で用いられることがあるようです。
    






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農地法 重要事項説明書説明資料より


農地法
(昭和27.7.15)最近改正 平成29.6.2 法48号

1.用語
(1)農地・採草放牧地(法第2条第1項)

「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。

なお、「農地」かどうかは、登記簿上の地目(田・畑)によるのではなく、現況で判定します。

(2)農業委員会
「農業委員会」とは、農業委員会等に関する法律に基づいて原則として一市町村に一つ設置される委員会。

農地法や土地改良法等に基づき、農地等の利用関係の調整や自作農の創設維持、農地等の交換分合などの事務を処理します。

2.農地又は採草放牧地の権利移動の制限(法第3条第1項)

(1)制限の内容
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が、農業委員会の許可を受けなければなりません。

(2)許可申請のあて先
農業委員会
【適用除外】
Ⅰ 民事調停法による農事調停によって権利が設定され、又は移転される場合
Ⅱ 土地収用法その他の法律によって権利が収用され、又は使用される場合
Ⅲ 遺産の分割、財産の分与に関する裁判や調停、相続財産の分与に関する裁判によって権利の設定や移転が行われる場合
Ⅳ その他


3.農地の転用の制限(法第4条第1項)
(1)制限の内容
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事又は農林水産大臣の許可を受けなければなりません。

(2)許可申請のあて先
Ⅰ 同一の事業の目的に供するため4ha を超える農地を農地以外のものにする場合、農林水産大臣(都道府県知事経由)
Ⅱ その他の場合、都道府県知事(農業委員会経由)

【適用除外】
Ⅰ 土地収用法その他の法律によって収用し、又は使用した農地をその収用又は使用に係る目的に供する場合
Ⅱ 市街化区域内にある農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合 など


4.農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限(法第5条第1項)
(1)制限の内容
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。)にするため、これらの土地について所有権を移転し、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利又は賃借権その他の使用収益を目的とする権利を設定又は移転する場合には、当事者が都道府県知事又は農林水産大臣の許可を受けなければなりま
せん。

【適用除外】
Ⅰ 土地収用法その他の法律によって農地や採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合
Ⅱ 市街化区域内にある農地又は採草放牧地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするため所有権や地上権等を取得する場合 など

(2)市街化区域における農地転用のための権利移動の届出
Ⅰ 市街化区域内の農地の転用を目的とした売買については、法第5条第1項第6号により届出を行います。
Ⅱ 届出書は、売主と買主とが連署し、必要な添付書類と共に転用の行為に着手しようとする日前で、かつ、その農地を取得しようとする日以前に、農業委員会へ提出します。
Ⅲ 農業委員会は、届出を受理したときは遅滞なく受理通知書をその届出者に交付し、届出を受理しないこととしたときは、遅滞なく理由を付してその旨をその届出者に通知します。


(3)市街化調整区域内の農地転用許可
Ⅰ 市街化調整区域内の農地の転用はほとんど許可されません。
Ⅱ 許可申請書は、市町村農業委員会を経由して都道府県知事(転用が4ha を超える場合には申請書を、知事を経由して農林水産大臣)に提出します。
Ⅲ 4ha を超える農地転用の許可については、申請前に「事前審査申出書」を農林水産大臣及び地方農政局長に提出し、あらかじめ判断を求めることができます。

(4)転用許可基準
転用が許可されないケースとして、概ね次のようなものが列挙されています。

Ⅰ 申請に係る農地が、農用地区域内にある場合、及び農用地区域外であるが集団的に存在する農地、その他良好な営農条件を備える一定の農地である場合
ただし、市街地の区域内又は市街化が見込まれる区域内にある農地はこの限りではないとされています。

Ⅱ 申請に係る農地に代えて、周辺の他の土地を供することにより、その事業の目的を達成することができると認められる場合
Ⅲ 申請に係る農地すべてを、申請した用途に供することが確実と認められない場合など



重要事項説明書説明資料シリーズ









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土地区画整理法 重要事項説明書説明資料より

土地区画整理法
(昭和29.5.20) 最近改正 平成29.6.2 法45号

1.土地区画整理事業の目的
土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質の変更を行い、公共施設の新設・変更を行うことによって、宅地の利用の増進と公共施設の整備を図ることを目的として行われる事業のことです。


2.事業の進め方
土地区画整理事業のおおまかな流れは次のとおりです。なお、次に示したものは、地方公共団体が施行する場合についてですが、その他の場合にも大筋はあまり変わりありません。

① 施行区域(地区)(注)の決定……………まちづくりの観点から事業を施行する地区を選定し、都市計画の決定をします。

(注)「施行地区」とは土地区画整理事業を施行する土地の区域のことですが、都市計画事業として施行される事業については「施行区域」となります。

② 現況測量・調査の実施……………………事業計画策定のため、土地、建物等の現況を正確に把握します。

③ 事業計画・施行規程の決定………………事業の基本である設計、資金計画等について、知事の認可を経て決定します。

④ 審議会委員の選挙、評価員の選任………審議会は、関係権利者の意見反映のための機関として土地所有者・借地権者・学識経験者から選ばれて、事業施行の重要な事項について審議します。

また、土地・建物の評価のため評価員が審議会の同意を得て選任されます。

⑤ 換地の設計…………………………………事業計画及び個々の宅地の現況等に基づき、整理後の個々の宅地(これを「換地」という。)の区画を設計します。

⑥ 仮換地の指定………………………………移転や工事の必要から、審議会の意見を聴き、換地の前提となる仮の換地(これを「仮換地」という。)を指定します。

⑦ 建物等の移転、道路等の工事……………仮換地が指定されますと、現在地から仮換地へ建物等を移転することになります。

これに併行して道路、下水道、電気、ガス、水道等の工事を行います。

⑧ 町界・町名・地番の変更、整理…………新しい街区


仮換地指定の方法
仮換地の指定は施行地区内の宅地の所有者及び宅地についての地上権、永小作権、賃借権、その他宅地を使用し、又は収益することができる者に対し行われます。

即ち仮換地の指定は、仮換地となるべき土地の所有者、従前の土地所有者及び所有権以外の権利を有する者に対して「仮換地指定書」(仮換地位置図を添付)で行われますが、その指定する内容は次のとおりです。

Ⅰ 仮換地の位置
Ⅱ 仮換地の地積
Ⅲ 仮換地指定の効力発生日
Ⅳ 仮換地の使用収益を開始することができる日を別に定める場合には、使用収益の開始の日

仮換地指定の法的効果(法第99条第1項、第3項)
仮換地が指定された場合には、従前の宅地について、所有権、賃借権等を有していた者は、仮換地指定の効力の発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地について従前の土地に存する権利と同じ内容の使用収益権を取得するかわりに、従前の土地に存した使用収益権を停止されます。

したがって、自己の宅地を他人の宅地の仮換地等に指定された場合、その者は自己の宅地を使用、収益することができなくなります。

従前の土地の売買(仮換地指定後)
仮換地指定後の従前の土地の所有者は、従前の土地の使用収益権を停止されるだけで、売買等の処分権まで禁止したものではありませんので従前の土地の売買は可能です。

また、第三者に対抗するための移転登記も従前の土地について行います。

ただし買い受けた後実際に使用収益ができるのは仮換地となります。

従前の土地の一部売買(仮換地指定後)
従前の土地の一部を売買する場合、仮換地のどの部分を買い受けたかわからなくなりますので、仮換地のどの部分の売買を目的とするのか十分に明確にしておくことが必要となります。

減価補償金・清算金の帰属仮換地の売買においては減価補償金、清算金の帰属を明確にしておきます。実務上は将来に問題を残さないよう買主帰属とするほうがベターですが、その際、買主に十分な説明を必要とします。


4.換地処分とは

① 換地処分とは、換地計画に係る区域の全部について、換地計画どおりに工事が完了した後、施行者が、従前の宅地の関係権利者に対し、工事完了後の土地を割り当てる処分のことです。

なお、換地処分は、関係権利者に対し「換地処分通知書」によってなされます。

施行者は換地処分をした場合においては、その旨を遅滞なく知事に届け出なければならないとされています。

知事は都道府県が換地処分をした場合又は施行者の届出があった場合、換地処分の公告を行うことになります。

換地処分の効果はこの公告をもとに発生します。

② 換地処分の効果
換地処分の効果は、換地処分の公告があった日の翌日に次の効果が生じることになります。

Ⅰ 所有権、その他使用収益権の換地への移行
Ⅱ 換地計画で定められた清算金の確定
Ⅲ 施行者による保留地の原始取得


③ 換地処分に伴う登記
施行者は、換地処分の公告があったときは、その旨を登記所に通知し、また申請することによって登記が行われます。

換地処分によって土地及び建物登記簿が書き換えられても新しい登記済証(権利証)あるいは登記識別情報は交付されません。

ただし換地処分前の土地が2筆以上に対し、換地処分後の土地が1筆となった場合は新しく登記済証あるいは登記識別情報が交付されます。

④ 登記簿の閉鎖
換地処分の公告があった日以降は登記簿が長期間閉鎖されることがあります。

この間の権利移動については組合の台帳に記入され、また確定日付のある契約書により換地処分の公告前に登記原因を生じたことを証明できれば、登記申請はできますが、登記済証や謄本が融資の実行等に必要な場合は注意する必要があります。

なお、保留地の売買については、保留地証明が必要であり、抵当権の設定ができないため原則として住宅ローンの借入れができません。

⑤ 清算金
清算金とは区画整理事業を行う前の土地(従前の土地)と、事業をした後の土地(換地)をそれぞれ評価し、従前の土地の評価額が換地の評価額より多いときは清算金が交付され逆の場合は清算金が徴収されます。

清算金は換地処分公告のあった日の翌日に確定します。

なお、土地が共有地の場合、持分によって各権利者に按分して清算されます。

⑥ 仮換地上の建物
仮換地の指定がなされた後に建てられた建物の表示の登記は、当該仮換地のいわば底地が表示されます。

すなわち次のように建物の表示登記がなされますので重ね図あるいは仮換地の証明書によって、従前の土地と仮換地が一致しているかを確認しておくことが重要です。

5.保留地とは
① 保留地とは、土地区画整理事業の費用に充てるなど一定の目的のため換地として定めない土地のことです。
② 保留地の帰属

保留地は指定がなくても、これにより直ちにその所有権が施行者に移るのではなく、換地処分の公告(法第103条第4項)がなされた日の翌日に施行者による換地処分に伴う一括登記により、施行者を所有者とする保留地所有権の保存登記をすることになるため、これ以前に保留地の売買が行われた場合はいうまでもなく、換地処分の公告後であっても、施行者のための保存登記が完了するまでは、保留地の権利を第三者に対抗するための保留地所有権移転登記を受けることができません。

③ 保留地の売買
保留地の売買は、従前の土地が存在しませんので、当該保留地の使用収益権を移転させるにとどまります。

したがって、信用力の点で劣る個人施行や、組合施行の場合の保留地の売買にあたっては、二重売買などに注意を払う必要があり、土地区画整理事務所備付けの簿書に買受人として登載されているものがないか、保留地を現実に占有しているものがないかを確認する必要があります。

6.土地区画整理事業に係る制限の内容
(1)土地区画整理事業の施行地区内における換地処分の公告の日までの建築等の制限
土地区画整理事業が、都市計画において当該事業の施行区域として定められた区域の土地において施行されるときは都市計画事業として施行されます。

この都市計画による施行区域の決定(計画決定)から、施行主体を決め、この事業決定(認可)を経て、土地区画整理事業の完了までにはかなりの日時を要します。

このためこの事業をスムーズに遂行するために、土地区画整理事業の工事の障害となる建築行為については次の制限があります。

① 都市計画で定めている区域(施行区域)での建築制限
都市計画で土地区画整理事業として施行する施行区域が計画決定(告示のあった日)されますと、施行区域内において、建築物を建築しようとする者は、都市計画法第53条第1項の規定により知事の許可を受けることになります。

すなわち、街路計画の計画決定段階と同じ規制となります。

なお、この都市計画法第53条第1項の建築規制がなされる時期は、都市計画で施行区域の告示のあった日から土地区画整理事業の事業決定(認可)の公告日の前日までとなります。

知事の許可が受けられる建築物は次のものです。

Ⅰ 都市計画に適合した建築物であるとき。
Ⅱ 次のいずれにも該当し、かつ、容易に移転し、又は除却できるものであるとき。

(a)階数が2以下で、かつ、地階を有しないこと。
(b)主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。

② 事業決定(認可)から換地処分までの建築行為の制限(法第76条第1項)
土地区画整理事業の工事の開始から完了まで、すなわち次のときから換地処分の公告の日まで、法第76条第1項の規定により建築行為等の土地利用は都道府県知事等の許可が必要となります。

この許可は、「76条許可」ともいわれ、仮換地に限らず保留地の土地利用についても同様に許可を必要とします。

Ⅰ 個人・農住組合施行の場合:事業施行の許可の公告の日から換地処分の公告の日まで
Ⅱ 組合施行、会社施行の場合:認可の公告の日から換地処分の公告の日まで
Ⅲ 公共団体施行・行政庁施行の場合:事業計画の決定公告の日から換地処分の公告の日まで
Ⅳ 公団・公社施行の場合:施行規程及び事業計画の認可の公告の日から換地処分の公告の日まで

なお、法第76条第1項の規定による建築行為等の制限は次のものです。

(a)土地の形質の変更
(b)建築物の新築、改築若しくは増築
(c)工作物の新築、改築若しくは増築
(d)移動の容易でない5t を超える物件の設置又は堆積

(2)仮換地指定に伴う従前の宅地の使用収益の制限
前述の「仮換地の指定とは」の③仮換地指定の効果と同じです。

(3)使用収益停止処分に伴う使用収益の制限(法第100条第2項)
施行者が、工事の施行を円滑に行うため、換地計画において換地を取得又は利用しないこととされる所有者や賃借権者等に対して、その宅地の使用収益の権能を期日を定めて停止した場合は、その所有者や賃借権者等はその期日から換地処分の公告がある日まで使用収益することが禁止されます。

(4)住宅先行建設区における住宅の建設(法第117条の2第1項、第2項)
土地区画整理事業施行地区全体の住宅の建設を促進するための住宅先行建設区域内においては、換地等を指定された宅地の所有者等は、指定期間内に住宅を建設しなければなりません。

これに従わない場合は、指定の取消等の措置が講じられます。




重要事項説明書説明資料シリーズ









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航空法 重要事項説明書説明資料より


航空法
(昭和27.7.15)最近改正 平成29.6.2 法45号


この法律では、航空機の航行や輸送の安全と障害防止を図るための方法が定められており、土地利用にあたっては次の制限があります。

1.制限表面
この法律において、空港とは空港法(昭和31年法律第80号)第2条に規定する空港をいい、主に公共の用に供する飛行場(附則第2条第1項の政令で定める飛行場を除く)と定義されています(法第2条第4項)。

空港で航空機等が安全に離着陸するためには、空港周辺の一定の空間を障害物が無い状態にしておく必要があります。

このため、この法律では次のような制限表面を設定しております。

(1)進入表面
進入表面とは、着陸帯の短辺に接続し、かつ、水平面に対し上方へ50分の1以上で国土交通省令で定める勾配を有する平面であって、その投影面が進入区域と一致するものをいいます(法第2条第8項)。

(2)水平表面
水平表面とは、空港等の標点の垂直上方45mの点を含む水平面のうち、この点を中心として4,000m以下で国土交通省令で定める長さの半径で描いた円周で囲まれた部分をいいます(法第2条第9項)。

(3)転移表面
転移表面とは、進入表面の斜辺を含む平面及び着陸帯の長辺を含む平面であって、着陸帯の中心線を含む鉛直面に直角な鉛直面との交線の水平面に対する勾配が、進入表面又は着陸帯の外側上方へ7分の1であるもののうち、進入表面の斜辺を含むものと当該斜辺に接する着陸帯の長辺を含むものとの交線、これらの平面と水平表面を含む平面との交線及び進入表面の斜辺又は着陸帯の長辺により囲まれる部分をいいます(法第2条第10項)。

(4)延長進入表面
延長進入表面とは、進入表面を含む平面のうち、進入表面の外側底辺、進入表面の斜辺の外側上方への延長線及び当該底辺に平行な直線でその進入表面の内側底辺からの水平距離が15,000mであるものにより囲まれる部分をいいます(法第56条第2項)。

(5)円錐表面
円錐表面とは、水平表面の外縁に接続し、かつ、空港の標点を含む鉛直面との交線が水平面に対し外側上方へ50分の1以上で国土交通省令で定める勾配を有する円錐面であって、その投影面が当該標点を中心として16,500m以下で国土交通省令で定める長さの半径で水平に描いた円周で囲まれるもののうち、航空機の離陸及び着陸の安全を確保するために必要な部分として指定された範囲をいいます(法第56条第3項)。

(6)外側水平表面
外側水平表面とは、円錐表面の上縁を含む水平面であって、その投影面が空港の標点を中心として24,000m以下で国土交通省令で定める長さの半径で水平に描いた円周で囲まれるもののうち、航空機の離陸及び着陸の安全を確保するために必要な部分として指定された範囲をいいます(法第56条第4項)。



2.制限表面にかかる行為制限(法第49条第1項、法第56条の3第1項)
空港周辺では、前述の制限表面の上に出る高さの建造物、植物その他の物件を設置し、植栽し、又は留置することが禁止されています(法第49条第1項、第56条の3第1項)。


進入表面、転移表面又は水平表面については、自衛隊が設置する飛行場(自衛隊法第107条第2項にて準用)や、国土交通大臣が設置した空港等又は航空保安施設についても同様の制限があります(法第55条の2第3項)。

この規定に違反して、設置し、植栽し、又は留置した物件(成長して制限表面に出た植物を含む)の所有者等は、空港の設置者から当該物件を除去することを求められることがあり、また、50万円以下の罰金に処されます(法第150条)。



ただし、水平表面、円錐表面及び外側水平表面に係るもので、仮設物その他の国土交通省令で定める物件で、空港の設置者の承認を受けて設置し又は留置するものや、供用開始の予定期日前に除去される物件については、この限りではありません。


3.確認方法
制限表面については空港ごとに異なる範囲が設定されておりますので、詳細については各空港事務所の窓口で照会する必要があります。

但し、各空港や自衛隊基地の中には保安上の理由から事務所窓口ではなく、電話やFAXで問い合わせする方法を推奨しているところもあります。

まずはどのような方法で照会可能か、各空港事務所などの担当部署に電話等で確認して下さい。

この場合、一定の空港についてはホームページ等でも確認することができますが見間違いもあるため、可能であれば電話やFAX等で具体的に確認した方が安全です。


重要事項説明書説明資料シリーズ


【参考】
大阪国際(伊丹)空港高さ制限回答システム
http://www.kansai-airports.co.jp/itm_seigen/


羽田空港高さ制限回答システム
https://secure.kix-ap.ne.jp/haneda-airport/



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