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不動産の目的物の範囲「えっ、これはついていないんですか?」

今ちょうど大阪地方裁判所から競売で出されているある物件の陳述を読んでいると、

「物件はオール電化にしました。これは私の所有物です」

と債務者兼所有者が述べていました。

落札した人に「これは私のですから別に支払ってください」と言うつもりなのか、はたまたビルトインIHヒーターを持ち去ろうとしているのか・・


しかしそんなことが果たして通じるのでしょうか?


競売の場合はこういったことは折り込んで落札するという事情もあり、多少なんでもあり・・というところも否めませんが、通常の売買ではどうでしょうか。


自宅用の土地建物を購入しようと庭木や庭石が配置された見事な庭があることと各部屋にそれぞれ備え付けられている建具等が気に入り、当該土地建物を買い受けることとして契約しました。 

ところが引渡しを受けた際には気に入っていた庭木や庭石が撤去されており、建具も全て持ち去られていて、売主にこれははおかしいとクレームを述べたところ、売主側は

「売却したのは土地と建物だけで、庭木や庭石、建具を売った覚えはない」

と言われ困ったというような事例がしばしば見受けられます。



売買契約における目的物の範囲

(1)不動産売買契約書の記載内容

土地・建物売買契約を締結した場合に実際に何と何を売却したかは、当事者間の契約によって定められることになります。

しかし、実際の土地建物売買契約書においては当該売買契約の目的物としては、土地と建物が挙げられているのみで、土地については当該土地の全部事項証明書の表題部に記載された事項が記載され、建物については当該建物の全部事項証明書の表題部に記載された事項が記載されています。

要するに土地建物売買契約書には、契約の目的物としては土地と建物のみが記載されており、土地と建物という不動産以外の物件を売却したことは記載されておりません。

売主はこれを根拠として売却したのは不動産である土地と建物だけであって、その他の動産類まで売却した覚えはないと主張しているのだと思われます。

(2)主物と従物の規定

しかし売主の理屈に従えば建物を売った売主は、建物に備え付けられている、畳やふすま、ガラス窓、建具、空調設備等も全て売買契約後に取り去ることができることになります。

しかしこれでは売買契約を締結した当事者の通常の意思に反する結果となります。

このために用いられているのが、主物と従物の規定(民法第87条)です。

建物の売買契約において、建物に取り付けられている畳やふすま、ガラス窓等は、物理的には建物から取り外すことが可能ですし、取りはずした物は一定の経済的な価値を有する動産です。

その意味では、それらも独立の所有権の対象となり得るものですし、民法は個々の独立した物は、それぞれ独立に処分されることを原則としています。

しかし、これらの動産類が実際に建物に取り付けられている状態では、これらの動産頬は、当該建物に附属して利用されることによって当該建物の効用がより生かされるという客観的な関係が成立していると見ることができます。


このような関係にあることから、建物が売却された場合にはこれらの動産類も同一に扱い、同じく売却されたものとすることが、当該建物の経済的な価値を最も生かすことになり、当事者の通常の意思にも沿うものと考えられます。


そこで、民法第87条は「物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。従物は主物の処分に従う。」

と定めています。

畳やふすま、ガラス窓、建具等は建物の常用に供するために、所有者が建物に附属させた物と考えられますので、これらの畳やふすま、ガラス窓、建具等は民法第87条1項にいう「従物」ということになります。

他方において、これらの従物が附属している建物を「主物」といいます。


主物の処分と従物の取扱い

(1)従物と認められるための要件

民法第87条から分かることは従物と判断されるには次の4つの要件が必要であるということです。

1.主物の「常用」に供せられるものであること。
2.主物に附属すると判断できる場所的関係にあること
3.独立した物であること
4.主物と同一の所有者の所有に属すること


・「常用」に供されるものであることが要件とされていますので、「常用」という要件からすると、主物の効用を助けるものであっても、一次的に附属される物は従物とはなり得ないことになります。

・「附属」という概念は、主物との場所的な近接性が要件とされることになります。

・「独立した物」でなければ従物とはいえません。
例えば、土地上に設置された石灯篭は土地とは独立した物ですので従物と判断されていますが(大判昭和15年4月16日)土地上の砂利等のように土地の構成部分とみられる程度に付合した物については、それは土地所有権の対象とみられるものであって、従物とはいえないことになります。

・「自己の所有に属する他の物をこれに附属させたとき」と規定されていますので、主物と従物はその所有者が同一であることが要件とされていることが分かります。

(2)主物と従物の処分

民法第87条第2項は、「従物は主物の処分に従う」と定めていますが、この意味は主物と従物は法律的な運命を共にすることを意味していると解されています。

従って建物の所有者が建物を売却すれば、当該建物に附属させられている従物もー緒に売却されたものと扱うことになります。

この処分とは売買には限られませんので、例えば主物について抵当権を設定すると抵当権の効力は、設定当時の従物にも及ぶと解されています(大判大正8年3月15日)

(3)従物の処分の対抗要件

従物の処分に対する対抗要件は、主物に対する対抗要件によって、すべて具備されているということになります。

従って、動産類である畳や建具の所有権が買主に移転したことについての対抗要件は、建物の所有権移転登記が買主に対してなされれば、動産類である畳や建具の所有権移転についても当該建物の所有権移転登記で対抗力を備えたものと解されます。



 付合物の概念

庭石は土地の構成部分と認められるほどに土地に密着して、もはや土地所有権の一部とみられるような場合には、付合物として土地の一部(土地の構成物)とされることになりますが(民法第242条)それに至らない場合は土地とは独立した物ですので土地の従物と扱われることになります。

庭木は、土地の付合物とみられることが多いと思われますが、この場合には土地の一部となりますので、買主が土地を買い受ければ土地上にある庭木も買い受けたと扱われることになります。


 現状有姿売買の合意
 
一般に現状有姿売買という言葉が不動産売買契約において用いられます。

これは瑕疵担保責任を免除するという意味ではなく、売買の際に売買目的物中に存在した物は売買の対象物とする、という売買目的物の範囲を確定する概念とされていますので、かかる合意がある場合には、売買契約締結時に存在した物は売買の対象であったということになります。

なお、現状有姿引渡しという用語もありこの場合には引渡しの際に存在した物が引渡しの対象であるという意味で用いられることがあるようです。
    






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