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平成30年地価公示にみる地価上昇トレンドは継続するか その2

地価動向をみると、東京圏、大阪圏、名古屋圏からなる三大都市圏では、住宅地の地価は0.7%とわずかな上昇にとどまりましたが、商業地の地価は3.9%と大きな上昇率を示しました。


大阪圏では住宅地は0.1%の増とほぼ横ばいとなったものの、商業地の上昇率は4.7%と、三大都市圏の中で最も高くなっています。


地方圏では、地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)の上昇率が住宅地は3.3%、商業地は7.9%と、ともに三大都市圏を上回りました。


一方、地方四市以外の地方圏では、住宅地がマイナス0.5%、商業地がマイナス0.4%と、マイナス幅は縮小しているものの、引き続きマイナス成長が続いており、二極化が進展していることが分かります。



今回の公示地価で特徴的な地価上昇がみられた地点は、いくつかの特徴で分類することができます。


国土交通省は住宅地や商業地で地価上昇がみられた地点の特徴につき、「観光・リゾート需要の高まり」、「再開発事業等の進展」の2点を指摘しています。


その特徴を備えた地点は、地方四市以外の地方圏においても、高い地価上昇率を示しています。


一点目の観光・リゾート需要の高まりに関しては、年2割の上昇を示す訪日客の増加によるところが大きいです。


今回、住宅地、商業地ともに最も高い上昇率(いずれも前年比30%を超える上昇率)を示したのが、ニセコ観光圏に含まれるリゾート地である北海道倶知安町の地点です。


その背景には、訪日客増加に伴う店舗需要の増加や、外国人による別荘地需要の高まりがあります。


また、国内外の観光客が増加した高山市の歴史的町並み地区、同様に観光客の増加した奈良市旧市街(ならまち)では、いずれも旺盛な店舗需要を背景として、同10%程度の高い上昇率を示しました。


また、今回の公示地価で商業地価格順位が全国1位(平米あたり5550万円、前年比9.9%上昇)となった銀座駅近接地点や、大阪圏の価格順位が1位となった心斎橋地区のなんば駅周辺(平米あたり1580万円、前年比22.5%上昇)も、いずれも訪日客増加による旺盛な物販需要が、地価上昇の背景にあるとみられます。


また、商業地では京都市の上昇率が東京23区を上回った背景にも、観光需要の高まりがあると考えられます。


再開発事業等の進展で特徴的な地価上昇がみられた地点として、国土交通省は福井駅周辺と長崎駅周辺を挙げています。


福井駅周辺では、福井駅西口再開発ビルである「ハピリン」が開業した平成28年4月以降、繁華性が向上していることに加え、北陸新幹線の延伸も見据えた大規模再開発事業も進展していることから、地価の上昇がみられます(商業地で同5.1%の上昇)


長崎駅周辺では、県庁舎の移転や九州新幹線西九州ルートの開業を見据えた再開発事業の進展に伴うホテルや店舗需要の高まりに加え、クルーズ船寄港数の増加等により市内観光客が増加していることから、地価の上昇がみられています(商業地で同19.7%の上昇)

また、今回、住宅地の価格順位が全国1位となった東京の赤坂地区周辺(平米あたり401万円、前年比9.0%上昇)は、複数の再開発事業が進展しており、マンション需要が旺盛なことが背景にあると考えられます。


商業地の上昇率5位、6位となった名古屋駅西口の地点(同25%程度の上昇)も、駅前の大規模再開発が起点となったとみられます。


今回の地価の全体的な動きは、地価に関するデフレ傾向がほぼ終焉したとみることができます。


ただし、全面的に地価が上昇したバブル期とは異なり、土地を取り巻く環境により地価の動きは多様なものとなっています。


今回の地価上昇のキーワードは、「観光需要」と「再開発」ですが、長期的な金融緩和に伴う緩和マネーが、それらのキーワードに沿って、三大都市圏や地方四市、さらには地方の拠点都市に流入したとみることができます。


2020年の東京五輪には訪日客を4000万人に引き上げる(2017年は3000万人弱)政府目標、各地で進む集客増に対応するインフラ整備、緩和が続く日銀の金融政策の下では、当面の全国的な基調としては、堅調な地価の推移を見込むことができます。






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不動産関係の平成30年度税制改正について 6


・小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例についての見直し
 
次の見直しが行われ、平成30年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用される。


(1)特定居住用宅地等(被相続人等の居住の用に供していた宅地等について一定の要件を満たす場合にはその評価額から330平米まで80%減額)について


1.持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。
  
イ 相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
 
ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

被相続人に配偶者及び同居していた相続人がいない場合のいわゆる「家なき子特例」で、改正前の「持ち家に居住していない者」の要件は、「相続開始前3年以内に国内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋に居住したことがない者」だった。


改正により相続開始前3年以内に居住したことがある家屋の所有者の範囲が、本人又はその配偶者から3親等内の親族や関係法人にまで広がるとともに、相続開始時に居住していた家屋が持ち家でなくても、過去にその家屋を所有していた者は除外されることになった。

(注)平成32年(2020年)3月31日までに、平成30年3月31日時点で改正前の要件を満たしていた宅地等を取得する場合は、改正後の要件を満たしているとみなす等の経過措置が設けられている。


2.介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。


 改正前、要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人に関し、居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等が相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていたものとされるのは、被相続人が、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居・養護老人ホーム・特別養護老人ホーム・軽費老人ホーム・有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅に入居又は入所していた場合だったが、改正により、対象となる施設として「介護医療院」が新たに加えられた。


「介護医療院」とは、長期的な医療と介護のニーズを併せ持つ高齢者を対象とし、「日常的な医学管理」や「看取りやターミナルケア」等の医療機能と「生活施設」としての機能とを兼ね備えた施設で、介護保険法の改正により平成30年4月より創設されたもの。


(2)貸付事業用宅地等(被相続人等が貸付事業の用に供していた宅地等について一定の要件を満たす場合には、その評価額から200平米で50%減額)について 
貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等(相続開始の日まで3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた者の当該貸付事業の用に供したものを除く。)を除外する。


改正前は、貸付事業の用に供された時期についての制限はなかったが、改正により相続開始前3年以内に貸付事業の用に供されたものが除外された。


ただし3年以内であっても、3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた者が新たに貸付事業の用に供したものは対象となる。


なお、この改正は平成30年4月1日以後に取得する財産に係る相続税について適用されるが、同日以後平成33年(2021年)3月31日までの間に取得するものについては、除外されるのは、平成30年4月1日以後に貸付事業の用に供されたものとするという経過措置が設けられている(平成30年3月31日までに貸付事業の用に供されたものであれば、相続開始時点で3年を超えていなくても、適用の対象となる)。





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不動産関係の平成30年度税制改正について






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不動産関係の平成30年度税制改正について 5

工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置の延長(印紙税)
 
工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置を2年間延長する。


【施策の背景】
・建設業においては、重層下請請負構造の中で多段階にわたり課税。

・不動産流通段階でも課税され、最終的にはエンドユーザー(戸建住宅等を購入する個人や建設の施主となる中小企業など)に転嫁。

・建設工事や不動産流通のコストを抑制し消費者負担を軽減することにより建設投資の促進、不動産取引の活性化を図る。

【特例措置の内容】
[印紙税]工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税について軽減

【改正】
特例措置を2年間(平成30年4月1日~平成32年3月31日)延長する。



災害に強い強靭な国土・地域づくり

津波避難施設に係る特例措置の拡充・延長(固定資産税)

 
津波防災地域づくりに関する法律に基づく避難施設等に係る固定資産税の特例措置に関して、対象となる避難施設及び償却資産を拡充の上、3年間延長する。

【施策の背景】
・最大クラスの津波については、発生から到達までの時間が極めて短く、避難のための十分な時間の確保が困難。
 緊急的・一時的な避難施設を確保する必要がある。

・津波防災地域づくりに関する法律による措置として協定避難施設、指定避難施設が裁定されており、これらにより津波発生時における避難施設の確保を図る。
 
上記措置は、当該施設所有者等の施設の使用を制限することにつながるため、本特例措置により、施設所有者等の負担軽減を図る必要。

【特例措置の内容】

1.管理協定が締結された避難施設の避難の用に供する部分に関する固定資産税の課税標準

2.避難施設に附属する避難の用に供する償却資産(誘導灯、誘導標識及び自動解錠装置)に関する固定資産税の課税標準について、管理協定締結後又は償却資産取得後5年間、1/2を参酌して、1/3以上2/3以下の範囲内において市町村の条例で定める割合に軽減

【改正】
・対象避難施設に指定避難施設を追加(注)

・対象償却資産に防災用倉庫、防災用ベンチ及び非常用電源設備を追加(注)

特例措置を3年間(平成30年4月1日~平成33年3月31日)延長する。

(注)指定避難施設又は同施設に附属する償却資産に係る特例措置の課税標準については、2/3を参酌して、1/2以上5/6以下の範囲内で軽減



つづく


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不動産関係の平成30年度税制改正について 4


都市農地の保全のための制度充実に伴う所要の措置
(相続税・固定資産税等)

 
都市農業振興基本計画(平成28年5月閣議決定)や改正生産緑地法・都市計画法を踏まえ、都市農業の多様な機能の発揮や都市農地の保全・活用を推進するために必要な税制上の所要の措置を講じる。


【施策の背景】
・平成4年以降、三大都市圏特定市の市街化区域内農地について、生産緑地地区は概ね維持されているものの、それ以外の農地は大きく減少。


・平成28年5月には都市農業振興基本法に基づく都市農業振興基本計画が閣議決定され、都市農地を農
 業政策及び都市政策の双方から評価し、都市農地の位置付けを都市に「あるべきもの」へと大きく転換。


・これを踏まえ、都市農地の保全・活用を推進するため、平成29年4月28日に、「都市緑地法等の一部を改正する法律」が成立し、以下の事項を措置。


・生産緑地地区の面積要件(500平米以上)について、市区町村が条例により300平米以上に引下げ可能とする。


・生産緑地地区内に製造・加工施設、直売所、農家レストランを設置可能とする。


・生産緑地地区の都市計画決定後、30年経過するものについて、買取り申出期日を10年先送りする特定生産緑地制度を創設。


・農業と調和した良好な住環境を保護するための田園住居地域制度を創設。


・上記制度の活用により、更なる都市農地の保全・活用を図っていくことが必要。



【特例措置の内容】
[固定資産税等]
・特定生産緑地に指定された生産緑地に対して、農地評価・農地課税を適用
※特定生産緑地に指定されない生産緑地に対して、急激な税額上昇を抑制するため、5年間の激変緩和措置を適用


・田園住居地域内の農地(300平米を超える部分)に対して、評価額を1/2に軽減する特例措置を適用


[相続税・贈与税等]
・特定生産緑地に指定された生産緑地に対して、納税猶予を適用
 ※特定生産緑地に指定されない生産緑地に対して既に納税猶予を受けている場合、当代に限り、猶予を継続する経過措置を適用

 ※別途、生産緑地を貸し付けた場合でも、相続税の納税猶予を適用



・田園住居地域内の農地に対して、納税猶予を適用


◇不動産市場の活性化
・土地に係る固定資産税の負担調整措置及び条例減額制度の延長(固定資産資産税・都市計画税)

土地に係る固定資産税について、

1.現行の負担調整措置

2.市町村等が一定の税負担の引下げを可能とする条例減額制度を3年間延長する。



【施策の背景】
固定資産税の負担増は、不動産業だけでなく、ホテルや百貨店、商店街、物流倉庫など幅広い業種に悪影響を与え、事業者の設備投資の見直しや経営の圧迫につながる。

・デフレ脱却と地域経清の再生の足取りを確実にして、地価が安定的に推移する状況を生み出し、安定した税収を確保することが重要。

このため、引き続き負担調整措置や条例減額制度による負担軽減を行う。


【改正】
負担調整措置、条例減額制度を3年間(平成30年4月1日~平成33年3月31日)延長する。


・土地等に係る不動産取得税の特例措置の延長(不動産取得税)
 
土地等の流動化・有効利用の促進等を図るため、以下の特例措置を3年間延長する。

1.宅地評価土地の取得に係る不動産取得税の課税標準の特例措置(1/2控除)

2.土地等の取得に係る不動産取得税の税率の特例措置(本則4%→特例3%)


【施策の背景】

・土地取引件数は、依然として低水準。

・また、土地の購入者は多くが個人や資本金1億円未満の中小企業であり、特例措置による負担軽減効果は大きい。

・取得時の負担を軽減することで土地に対する需要を喚起し、土地の流動化と有効利用の促進を図ることにより、デフレからの脱却を完全なものとし、名目GDP600兆円に向けた経済成長の実現を図る。




つづく


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不動産関係の平成30年度税制改正について 3

都市のスポンジ化(低未利用土地)対策のための特例措置の創設(所得税・法人税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税等)

 
人口減少下にあっても持続可能なコンパクトシティの形成に向けて、都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画に定める居住誘導区域等の区域内の低未利用土地などの利用促進や、地域の利便の確保・維持に不可欠な施設の整備・管理の促進を図るための特例措置を創設する。



【施策の背景】
多くの都市で、空き地等の低未利用土地が時間的・空間的にランダムに生じる「都市のスポンジ化」が進行し、居住や都市機能の誘導を図るべき区域においても、エリア価値の低下、生活環境の悪化、施設の種地確保の阻害等の問題を生じさせ、コンパクトなまちづくりを進める上で重大な障害となっている。



【特例措置の内容】
1.立地誘導促進施設協定(仮称)に係る課税標準の特例措置

 
低未利用土地などを活用した、地域利便の増進に寄与する施設の整備を促進するため、地権者が全員合意により、当該施設の整備・管理を地方公共団体に代わり自ら行う新たな協定制度を創設。


[固定資産税・都市計画税]
協定に基づき整備・管理する公共施設等(道路・広場等)について都市再生推進法人が管理する場合に課税標準を2/3に軽減(5年以上の協定の場合は3年間、10年以上の協定の場合は5年間)



2.低未利用土地権利設定等促進計画(仮称)に係る特例措置
 
市町村が地域内に散在する低未利用土地などの利用意向を捉えて、関係地権者等の合意を得ながら計画を策定し、必要な利用権の設定等を促進する制度を創設。


[登録免許税]
 計画に基づく土地・建物の取得等について税率を軽減
・地上権等の設定登記等(本則1%→0.5%)
・所有権の移転登記(本則2%→1%)


[不動産取得税]
 計画に基づく一定の土地の取得について軽減(課税標準の1/5控除)



3.都市再生推進法人に低未利用土地等を譲渡した場合の特例措置
 
低未利用土地の利用に係る一時保有機能等を果たすべく、都市再生推進法人に低未利用土地の取得等の業務を追加。


[所得税・法人税・個人住民税等]
 
都市再生推進法人に低未利用土地等を譲渡した場合、長期譲渡所得(2000万円以下の部分)に係る税率を軽減(所得税:本則15%→10%、個人住民税:本則5%→4%)



つづく


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