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空き家特例 3年前に一人暮らしの親が亡くなった空き家は?

前回の記事ではマイホームの控除でしたが、空き家の場合はどうでしょう。


こちらも年末までに売れば、空き家特例として3000万円特別控除が使えます。


・空き家特例は居住用特例

一人暮らしの親が亡くなりました。

住まいは築古一戸建て。

子がその戸建てを相続、そのあと空き家のまま。

亡くなった親の居住用なら、相続した子が3000万円控除を使えるという特例なのです。

こちらも「3年後の年末までの売却」が条件です。



空き家相続から3年目の年末までに子が売却して1億円以下なら3000万円特別控除です。

売却益が3000万円までなら譲渡税はゼロになります。




・空き家特例のポイント
 
ただ通常の居住用と比べて制約は厳しくなっています。

一人暮らしの親だけの居住用。

つまり同居人ナシ。


事業用賃貸用は不可。


築年月日は昭和56年5月31日以前の建築、つまり旧耐震時代の建物に限る一戸建

区分所有建物(マンション等)は不可。


1億円以下の売価制限。

更地化し1億円部分のみ売却はOK。

固定資産税精算金はこの売価の一部なので注意ください。



売却期限は、相続日から3年経過年の12月31日まで。

元旦相続だと経過年は1年前にずれるので注意してください。



・相続人・被相続人の居住用
 
亡親の住居を子が相続し売却。子の居住用ではありません。

子は居住用3000万円特別控除を使えません。

空き家特例は一定条件でこれを「居住用とみなす」特例です。

居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして3000万円特別控除の適用を可能になります。(租税特別措置法35条3項)
 

なお老夫婦2人で居住していたなら一人暮らしに該当しないのでこの特例は使えません。

この場合は、配偶者が相続し転居しその空き家を売っても、配偶者は実際居住していたので、配偶者本人の居住用の特別控除が使えるからです(この場合も転居後3年目の年末までが期限)。


空き家特別控除額3000万円は所有者(相続人)一人ごとに適用されます。

2人の子が共有で空き家相続すれば限度額3000万円×2人=6000万円に。


ただ売価制限1億円は2人だからと合計2億円にはならず、2人でも1億円のままです。




・売却までの制限と売却の仕方

本来の居住用3000万円特別控除は、引越後売却までの転用制限がなく賃貸等していてもOK。

しかし空き家特例では転用するとだめなのです。


相続後売却までに、一部でも短期的でも、事業・貸付・誰かの居住の用に転用すると適用されません。


なお相続税取得費加算特例との併用は不可です。



・売却時の売り方の制約は

建物が耐震基準を満たしていればそのまま売却してOKですが、満たさなければ耐震リフォームで基準を満たしてから売却。

建物を取壊し更地売却ならOK。


実務では建物取壊しての売却が多いのではないでしょうか。


区分建物不可・転用不可・築年制限等と複雑で制約が多いです。

それはこの税制が居住用財産売却の3000万円控除と違って、納税者のための優遇税制でないからです。


どういうことかというと「空き家をなくす」という政策のための税制だからです。



国交省は

「空き家が放置され、周辺の生活環境への悪影響を未然に防ぐ観点から、空き家の最大の要因である『相続』に由来する古い空き家の有効活用を促進することにより、空き家の発生を抑制するための制度」

と定め、空き家の約75%は旧耐震、そのうちの60%が耐震性のないものと推定され、空き家になる契機は相続が最多と言います。


「相続後早く売れば税金ゼロ」で、空き家発生の回避を狙います。


耐震不足家屋を撲滅し、不動産市場で流通させない。


「耐震リフォームすれば許すが、しないのなら古い家を取壊せ・・」というのが空き家特例なのです。





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3年前に引っ越した旧自宅 賃貸に出していて3000万円控除は使えますか?

3年前に引っ越した旧自宅 3000万円控除は使えますか?

結論からいうと年末までに売れば使えます。


2015年に引っ越した空き家、所有者が引っ越してそのままになっている空き家はありませんか。


今年(2018年)中に売却なら、税金が安いかも知れません。


マイホーム売却は税法用語では「居住用財産」といいますが優遇されています。



居住用財産の譲渡なら3000万円特別控除があり、譲渡益3000万円まで譲渡税ゼロ。



居住用でなければ譲渡益3000万円に対し、5年超所有なら長期譲渡税率20%で税額600万円、5年内の短期讃渡なら税率39%で税額1170万円ですし復興税がこれに別途かかります。



空き家の戸建やマンションでも2015年以降引越なら税務上はまだ居住用財産なのです。


つまり空き家でも居住用3000万円特別控除を使えるのです。





「居住用財産」とは何か

買主が決まり1週間前に引越をして売買契約。


つまり売却前の1週間は空き家。


新居転居後なら厳密にはもう居住用ではありません。


でも1週間ぐらいならまあ居住用でしょう。


売却依頼しても買主は現れず、やっと1年後に売れた、というのはどうでしょう。


このように個別に「居住用」判断すれば大混乱します。



居住用の定義を「売却時に住んでいる住宅」とすればこのような問題が続出します。


空き家期間はゼロか、1週間か、1年でもいいのか。


親戚にタダ貸しはいいのか。


ということになってしまいます。




賃貸中も居住用3000万円控除

このような混乱回避のため基準を用意しています。


これらの家屋が当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場合には租税特別措置法35条により居住用財産として3000万円特別控除が使えます。


「住まなくなって3年後の年末までの売却」が条件です(建物を取り壊して土地だけ売却には用途等制限があります)。



引越後売却までの用途制限はなく、空き家も親戚にタダ貸しも第三者へ賃貸もOKです。


家賃を受け取り、3年間第三者へ賃貸中というと普通は居住用とは思えません。



ところが税務上では「居住用財産」なのです。



2015年に引っ越した物件 

2015年に引越なら2018年の年末までに売却(物件引渡日でなく売買契約日でOK)すれば居住用財産の売却として3000万円特別控除が使えます。


しかし2019年元旦になると居住用財産ではなくなり特別控除は使えません。





そして3000万円控除メリットを受けられるのは当然ですが値上がりした物件です。


それは例えば先祖代々の土地に建てられた自宅やここ十数年内に購入の大都市部のマンション等がおそらく該当するでしょう。


なお建物部分の原価は減価償却計算します。


木造なら30年すれば原価はほとんどゼロです。



マイホームを買い値同額や、幾分値下がりで売却しても譲渡益が生じるということがあります。


そのときは3000万円控除が使えます。



2015年に賃貸転用マイホーム

2015年に所有者が転勤で引越しその後は第三者に賃貸中の元マイホーム。


賃貸中の物件が、所有者のマイホームのはずはありません。


しかし前述のように、引越から3年目の年末までならどのように使われていても「居住用財産」なのです。


つまり賃借人付き賃貸物件売却でも居住用財産の売却で、居住用3000万円特別控除が使えます。









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