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空き家特例 3年前に一人暮らしの親が亡くなった空き家は?

前回の記事ではマイホームの控除でしたが、空き家の場合はどうでしょう。


こちらも年末までに売れば、空き家特例として3000万円特別控除が使えます。


・空き家特例は居住用特例

一人暮らしの親が亡くなりました。

住まいは築古一戸建て。

子がその戸建てを相続、そのあと空き家のまま。

亡くなった親の居住用なら、相続した子が3000万円控除を使えるという特例なのです。

こちらも「3年後の年末までの売却」が条件です。



空き家相続から3年目の年末までに子が売却して1億円以下なら3000万円特別控除です。

売却益が3000万円までなら譲渡税はゼロになります。




・空き家特例のポイント
 
ただ通常の居住用と比べて制約は厳しくなっています。

一人暮らしの親だけの居住用。

つまり同居人ナシ。


事業用賃貸用は不可。


築年月日は昭和56年5月31日以前の建築、つまり旧耐震時代の建物に限る一戸建

区分所有建物(マンション等)は不可。


1億円以下の売価制限。

更地化し1億円部分のみ売却はOK。

固定資産税精算金はこの売価の一部なので注意ください。



売却期限は、相続日から3年経過年の12月31日まで。

元旦相続だと経過年は1年前にずれるので注意してください。



・相続人・被相続人の居住用
 
亡親の住居を子が相続し売却。子の居住用ではありません。

子は居住用3000万円特別控除を使えません。

空き家特例は一定条件でこれを「居住用とみなす」特例です。

居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして3000万円特別控除の適用を可能になります。(租税特別措置法35条3項)
 

なお老夫婦2人で居住していたなら一人暮らしに該当しないのでこの特例は使えません。

この場合は、配偶者が相続し転居しその空き家を売っても、配偶者は実際居住していたので、配偶者本人の居住用の特別控除が使えるからです(この場合も転居後3年目の年末までが期限)。


空き家特別控除額3000万円は所有者(相続人)一人ごとに適用されます。

2人の子が共有で空き家相続すれば限度額3000万円×2人=6000万円に。


ただ売価制限1億円は2人だからと合計2億円にはならず、2人でも1億円のままです。




・売却までの制限と売却の仕方

本来の居住用3000万円特別控除は、引越後売却までの転用制限がなく賃貸等していてもOK。

しかし空き家特例では転用するとだめなのです。


相続後売却までに、一部でも短期的でも、事業・貸付・誰かの居住の用に転用すると適用されません。


なお相続税取得費加算特例との併用は不可です。



・売却時の売り方の制約は

建物が耐震基準を満たしていればそのまま売却してOKですが、満たさなければ耐震リフォームで基準を満たしてから売却。

建物を取壊し更地売却ならOK。


実務では建物取壊しての売却が多いのではないでしょうか。


区分建物不可・転用不可・築年制限等と複雑で制約が多いです。

それはこの税制が居住用財産売却の3000万円控除と違って、納税者のための優遇税制でないからです。


どういうことかというと「空き家をなくす」という政策のための税制だからです。



国交省は

「空き家が放置され、周辺の生活環境への悪影響を未然に防ぐ観点から、空き家の最大の要因である『相続』に由来する古い空き家の有効活用を促進することにより、空き家の発生を抑制するための制度」

と定め、空き家の約75%は旧耐震、そのうちの60%が耐震性のないものと推定され、空き家になる契機は相続が最多と言います。


「相続後早く売れば税金ゼロ」で、空き家発生の回避を狙います。


耐震不足家屋を撲滅し、不動産市場で流通させない。


「耐震リフォームすれば許すが、しないのなら古い家を取壊せ・・」というのが空き家特例なのです。





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