倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点

倉庫や工場物件投資をするにあたって次の項目が注意事項としてあげられます。



・前面道路は広ければ広いはどよい

倉庫は、基本的に業務目的で利用され、自動車の活用を想定しているために道路付けの善し悪しが非常に重要になります。
 

自動車の出し入れのしやすさを考えれば、前面道路は広いに越したことはありません。

できれば最低でも6メートルは確保したいところです。


また出入りできる道路の数は、多ければ多いほど良いです。


特に、建物の前と後の両面それぞれに道があり、しかもその二つの道路に高低差があるような場合には、1階が二つになることから、物件の資産価値が一段と増すことを期待できます。


倉庫は、2階よりも1階のほうが利便性が大きいので、より高い賃料で貸し出すことが可能となるからです。


道路に関して注意事項は住宅街の場合、自動車の通行に何らかの制限が課されることがあります。


近隣に学校があり通学路として利用されているエリアは、朝、夕の通学時間になると車が出入りできなくなるおそれがあります。


また、商店街の場合には夕方の買い物時間などに、大型車両の通行が禁じられることもあります。



このように、交通制限のあるエリアでは自動車が使いづらくなるので、頻繁に車を利用する業種からは敬遠されます。



・駐車場は広ければ広いはどよい

自動車の利用という点に関しては、駐車できるスペースが広いこと、大きな駐車場を備えていることも強力なアピール材料となります。


しかし、オーナーの中には建物の面積が増えればより多くの賃料を得ることができる・・と考えて、違法に一階部分を増築して床面積を拡張するパターンが時々見られます。


確かに、賃料は「床面積×坪単価」 の計算式で求められるので、床面積が広くなれば、それだけ高く貸し出すことが可能となるでしょう。

しかし、その結果、駐車スペースが狭くなれば、利便性が悪いと思われ、テナントが付きにくくなるおそれがあります。


建物の床面積を大きくすることばかりを考えずに、十分な駐車スペースを確保することも忘れないようにしましょう。


なお、土地の面積が少ないところに工場・倉庫を建てようとすると、駐車スペースを確保することにも限度があるかもしれません。



・天井は高ければ高いほどよい

駐車場と同じく、天井も高ければ高いほど使い勝手がよくなり、その結果幅広い業種がテナントになることが期待できます。


ただし、倉庫の建築が可能なエリアでは建築基準法等のルールにより天井の高さが10メートル以下に制限されていることが少なくありません。


新築で建てる場合にはこの制限いっぱいまで天井を高くすることを、また中古の物件を購入する際には少しでも天井高がある物件を選ぶことを意識するようにしましょう。


たとえば、2階建ての場合には、1階、2階それぞれの天井について十分な高さがあるのかをチェックします。


 
まず、1階部分については、4~5メートルあればおおむねどのような用途にでも利用することが可能となるはずです。

できれば最低でも3メートルの天井高は確保しておきたいところです。


2階部分については、事務所や小規模な倉庫として使われるケースが一般的です。


そのため、1階ほどの天井高は不要でしょうが、それでも最低2・5メートル程度はほしいと
ころです。


いずれにせよ、2階建ての場合に重要になるのは1階の天井の高さです。


1階の天井高が低い物件はテナントが付きにくくなるおそれがありますが、反対に5メートル以上の高さがあれば積極的なアピール材料となります。





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カテゴリ:不動産ノウハウ

賃料の滞納リスク

店舗・事務所・倉庫・工場など事業用物件の賃料の滞納は空室リスクと同様に直接収入に影響してくるだけに、オーナーにとっては大変に重要な問題といえます。


テナントの経営状況が悪化し、資金難に陥ったような場合には滞納リスクが一気に高まります。


一般的に、キャッシュが回らなくなった企業は、仕入れ先など取引相手への支払いや従業員の給与払い、銀行への返済を優先させ、賃料の支払いを後回しにする傾向が見られるからです。


テナントが賃料を支払わなければ、オーナーは契約を解除することが可能ですが、そのために訴訟を起こしたとしても、裁判所は賃料不払いせ理由とする解約を簡単には認めてくれません。



たとえば、「借主が2カ月間貸料を支払わない場合、貸主は契約を解除できる」と契約書の中で定めていればテナントが2か月間貸料を滞納したような場合、問題なく解除できると思うはずです。


しかし、過去の裁判例では滞納期間が3か月以上に及んでいなければ、裁判所は契約
の解除を認めません。


また訴訟の結果、解除が認められたとしても、テナントが自主的に退去しない場合には、強制執行の手続きも必要となります。


そのためにかかる手数料と訴訟費用は、100万円を超えることもあります。住居系と違って倉庫などに大型の荷物などがあればなおさらです。


それらの費用は、オーナーが負担することになります。


このように訴訟にかかる手間やコストなどを考えると、滞納トラブルを裁判の形で解決することは、必ずしも得策とはいえません。


できるだけ訴訟は避け、問題が生じた段階で早期の対策をとることが望ましいでしょう。



まず賃料の支払いが少しでも遅れたら、時間を置かず直ちに督促しましょう。


その際に、「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」などとテナントが応じてきた場合には、滞納している金額と、支払予定日を合意書の形で残しておきます。



このように、テナントが滞納した事実とオーナーが督促した事実を文書化しておけば、支払予定日に結局支払われず、やむを得ず裁判になったとしても、訴訟を有利に進められるでしょう。


すなわち、「オーナーの督促に対して○月○日までに支払うことを約束したのに、テナントが約束を守らなかったのは不誠実だ」などと裁判所に判断され、解約が認められる判決を得やすくなります。



オーナー自身が督促することをためらわれるのならば、不動産会社に依頼することをお勧めします(その場合には、弁護士法違反になるのを避けるために、賃料の支払いの督促だけでなく、物件の管理を依頼することも必要になります)。



滞納リスクを軽減するための手段としては、家賃保証会社の利用も有効な選択肢の一つになります。
 

家賃保証会社は、所定の保証料(たとえば家賃の1か月分など)を支払えば、滞納された賃料をテナントに代わって支払ってくれます。


すでにマンションやアパートに関しては家賃保証会社が数多く存在しますが、工場・倉庫の賃貸に関しても現在は保証サービスを提供する業者があり、活用するオーナーも増えています。



もっとも、万が一、依頼した保証会社が倒産してしまったら、支払った保証料がムダになつてしまうおそれがあります。


実際、過去には家賃保証会社が経営破綻し、大きな社会問題となったこともあります。
 
したがって、どの保証会社に依頼するのかその見極めが大切になります。


経営的に問題ない会社かどうかを判断する物差しとしては、資本金の額や営業年数、取引銀行などをチェックするとよいでしょう。


今後はこいうったサービスを利用することも滞納を防止する効果的な方法となるでしょう。





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区分地上権 このあたりに地下鉄が通る・・というとき耳にしたことありませんか?

郊外にお住まいの方はあまり馴染みがないと思いますが、都市部のマンションなどで暮らしていると関係してくることがあります。


それがこのあたりに地下鉄が開通する・・とう話が出たときです。


区分地上権という聞きなれない言葉が出てきます。


この区分地上権は民法第269条の2に規定されています。



これは地下又は空間を目的とする地上権で、地下又は空間に工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる、というものです。


そして地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる・・


と規定されています。


一般の地上権、例えば地上権による借地権では土地の利用権は完全に地上権者に移転しますが、区分地上権では設定範囲は借主に移転する一方、他の部分は貸主が保有します。



地下鉄を開設するために必要な高さ部分を事業主が借り受けて地下鉄を運行する一方、区分地上権者(借主)の利用権を保護するために貸主の土地利用に対して一定の制約を加えます。


区分地上権者は土地の利用権のうち一定範囲のみを借り受けることになりますので、利用権の全部を借り受ける地上権と比較して安価に済ませることができます。



所有権者も土地を利用できますので、全体として土地の有効利用が実現できます。



区分地上権の高さは、地盤面を基準とすると地盤沈下のほか、切土や盛土によっても変化しますので、海面を基準とします。



東京都千代田区で地下鉄半蔵門線のために設定された区分地上権では、東京湾の平均海面下10m以深に設定された例があります。


この土地は海抜1mですので、土地所有者が利用可能な範囲は地盤面下11mとなります。


さらに、地下に構築されるトンネルが破壊されないよう、設定面に積載可能な荷重の上限の取り決めを行うことが一般的です。


例えば東京メトロでは10t/平米を用いますが土地所有者は建物を建てるときその重さは10t/平米以下に制約されます。



建築物の一般的な重さは1フロア当たり2t/平米程度です。


このため、通常のビルを建築すると5層までに制限されてしまいます。


容積率に余裕があり、より高層の建築物を建築するためには建築物を軽量にしなければなりません。



そのために、構造体を鉄骨造とする、外壁を軽量気泡コンクリート(ALC版)とする、階高を低くする、床荷重が小さい用途にする、などの方法をとることになります。


そして建築物自体はもとより、杭も含めて深さ11m以内の範囲に納める必要があります。



支持層が地下数十mにある場合、支持杭を打つことができませんので摩擦杭を採用します。



地下階を店舗などに利用すると打設可能な杭の長さは5m程度になり、必要な杭の本数は相当数になり思わぬコストアップとなることもありますから注意が必要です。






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生産緑地 2022年問題

生産緑地の指定を受け農業を続けていた場合2022年になると農地並み課税が期間満了になり固定資産税が宅地並みになるといわれています。


生産緑地指定から30年経過した場合、取りうる選択肢は大きく分けて3つあります。


1.農地としての利用継続

2.生産緑地を解除し土地を活用

3.土地を売却



まず生産緑地とはどのようなものなのかを説明します。


よく街中にそこそこ広めの畑などがあると、隅っこの方に先が緑色の棒が立っているのを見たことはありませんか?


これが生産緑地に指定された土地ですよという印です。(役所によっては棒ではなく普通の看板で「生産緑地」としているところもあります)


生産緑地地区とは生産緑地法に基づき市街化区域内の土地のうち、指定制度である生産緑地地区制度に沿って指定された区域のことです。


役所にいくと白地図に色鉛筆などで塗られていて閲覧することができます。



都市計画上、農林漁業との調和を図ることを主目的とした地域地区のひとつで、その要件等は生産緑地法によって定められています。


この制度により指定された土地または森林のことを生産緑地といいます。


大都市圏など一部地域において都市化が進んでいますが、緑地が本来持つ地盤保持や保水の働きによる災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全などのため、将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地を自治体が指定することにより、円滑な都市計画を実施することを主目的としています。



特に市街化区域内の農地の場合は1991年にその宅地転用を促す目的で、大都市圏の一部自治体においては、固定資産税および相続税の課税が宅地並みに引き上げられました。




長期に営農することで課税を農地並みにしていた長期営農継続制度が廃止されることとなったのです。




しかし農地や緑地の持つ役割は都市部においても変わるわけではないので、生産緑地地区が誕生しました。



そして、そのままでは市街化区域農地に対して宅地並み課税が課せられるので、その対策として「生産緑地については農地課税を継続する」こととなり、生産緑地の指定条件も緩和されたため、この制度による指定を受ける農地が増加しました。



これが1992年のことで地主には30年にわたる税優遇を認める代わりに営農が義務付けられ、その優遇期間である30年の期限を迎えるのが2022年というわけです。



そしてこの年以降に宅地転用をする農家が増えるのではないかといわれています。





1.農地としての利用継続

期限切れの際、地主は利用を10年延長するか、自治体に買取りを求めるかを選択することができるので、そのまま続けたければ、期間延長は可能になります。

 
ただ、営農を諦める場合は、生産緑地を貸す方法もあります。



地主自ら耕作しなくても、企業やNPOに農地を貸し出せば固定資産税はもちろん、相続税の納税猶予の対象とすることができます。



農林水産省、国士交通省は生産緑地を維持するために、この賃借方式の様々な支援を打ち出しています。



農地法では、地主が賃借期間満了前に「更新しない」と通知しなければ、自動的に賃借が続くと規定されています。



借り手の耕作権を保護するためですが、「農地を貸すと返ってこない」と地主が賃借をためらう一因となっています。



そこで、生産緑地の賃借に限り、この法解釈を適用除外とすることになっています。



さらに、農地を借りる場合、農業委員会の承認が必要となりますが、生産緑地については、自治体の承認を得られれば、土地を借りることができるようにしました。



政府は2016年に「都市農業振興基本計画」を初めてまとめました。


計画では都市農業について農産物の供給だけではなく、農業体験の場や災害時の避難場所としても使え、良好な景観を生む機能があると評価しました。



都市部の農地は全農地面積の2%しかありませんが大消費地に近く、販売額ベースでは全国の10%を占めます。



新鮮な野菜を店頭に並べるといったサービスを提供するために借り手ニーズは強くありますし、2015年の都市部の市民農園数は約3360件と9年前の3割増になっています。



農地として貸し出すというのも選択としては一考すべきものと思われます。



農水省などは、政府与党による税制改正論議で必要な協議を進め、2018年の通常国会にこの農地を貸しやすくする関連法案を提出することにしています。




2.生産緑地を解除し土地を活用 

生産緑地を解除したのちも土地を所有する場合、農地を転用して宅地として収益を得る形をとることになります。



その場合、宅地としての抜いになるため固定資産税が大きく上昇します。



これはまさに土地の有効活用問題となり、その土地の持つポテンシャルによってどのような用途に活用可能なのかという課題に直面します。



生産緑地はもともと三大都市圏の市街化区域を念頭に定められた規定のため「都市農地」といわれています。



指定地区数、面積とも東京都が最も多く、国士交通省がまとめた資料によれば全国合計のうち地区数の約5分の1、面積の約4分の1が東京都です。



また、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の6都府県で全体のおよそ8割を占めます。



東京都の生産緑地(2014年3月31日時点)は約1,007万坪で23区内だけでも約135万坪に及びます。



その一方で、生産緑地以外の生産緑地の指定を受けずに宅地並み課税をされた市街化区域内農地はほぼ一貫して減り続け、20年あまりの問に約6割減少しました。



本来の目的だった「宅地化」が進み、新築マンションや建売住宅などの敷地となった事例も多いと思われます。



しかし、6割滅するまでに約20年かかっていることから、「2022年問題」として生産緑地の大半が「一気に」放出されそれだけ空き家が大量発生するという論調も多く見受けられます。



生産緑地における営農者の高齢化などで転用が加速する可能性も考えなければなりませんが、2022年以降、10年、20年といった期間をかけてじわじわと問題が大きくなっていくことになりそうです。




市街化区域内農地における過去の転用状況をみると、三大都市圏、地方圏とも約6割が住宅用地、約4割が住宅用地以外となっています。



2022年以降の生産緑地対策として住宅用地以外の活用方法を探っていくこともこれからの大きな課題になるでしよう。




また、転用してすぐの段階では固定資産税の上昇に対して十分な収益を得られない場合もあり、経費の面で注意が必要です。





3.土地を売却

所有者が買取りの申出をすると、自治体が当該土地を買い取るか、農業者に当該土地をあっせんし、それができない場合は土地に対する行為制限が解除されます。



しかし実務上自治体が土地を買い取ることはほとんどありません。



結果として、建売業者やマンションデベロッパーなどに売却するパターンが多いようですが、2022年というと東京オリンピック開催後で、そもそも不動産の価格が低下する可能性があるということから考えても大量の土地が市場に流入し、価格低下に大きく拍車をかける可能性があるともいわれています。









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不動産活用の事前立地調査

不動産活用において最も基本的な調査要因が立地要因です。


立地要因とは企画対象となる土地そのものの性格分析のことをいいます。



基本的には土地自身の持っている様々なプラス・マイナスの要素を把握することが最大のポイントになります。



この土地にとって最適な立地要因には主に次のような項目があります。


・都市特性

・計画地を含む近隣状況

・現況把握

・敷地状況

・権利関係

・建物(規模・構造)

・建物(設備)

・建物(テナント・収益)

・用途地域

・上下水道

・電気・ガス



1.都市特性
計画地が、所属している町の中でどういうポジショニングを占めているかを調べるために必要な項目です。


その土地を取り囲む周辺都市との立地的な関連性にも目を向けておく必要があります。


 

2.計画地を含む近隣状況
計画地を再確認するために必要な調査項目ですが、特に重視しておきたいのは近隣状況です。


近隣を明確に把握しておくためには、目印となる官公庁や大規模施設などと計画地の位置付けを行うことが大切です。



航空地図や白図、謄本をベースに住居表示や地番を明記していきます。


3.現況把握
敷地や建物、あるいは近隣状況を把握します。




近隣状況は周辺隣地に関して隣地の広さや形、施設の規模や入居テナント等の把握をしておかなくてはなりません。


ここでいう隣地とは、両隣だけでなく一区画のことです。





4.敷地状況
敷地の形状や前面道路の幅、間口の広さなどは計画の規模や使用用途を決定する重要なポイントになります。


隣接の土地は計画の実行にあたって何かとこまごまとした交渉相手となる可能性もありますので所有者を調べておく必要があります。




・面積
土地の面積は建物のタイプや業種のタイプが制限されるうえ、建築コストにも影響を与えます。


・地形
土地は、正方形・長方形の平地ばかりではなく、ほとんどが変形地のことが多いです。


これは企画の制限を受けたり、建築コストアップにつながってくることを意味します。


北向きの傾斜地に誰もファミリー向けのマンションを作ろうとは思いません。


ところが、商業施設なら問題ない場合が多いです。


・間口
間口とは道路に接した面の長さによる制限です。

もちろん道路との接面が長ければ長いに越したことはありません。

間口のスペースは、アイキャッチ効果といって視認性の影響を受けるからです。


したがって狭ければ商業ゾーンとしての活用はマイナスとなります。





法律制限とは、狭いと容積率や高さ制限の再チェックが必要となる項目です。


敷地の形状にもよりますが、接道部分が長いほど間口が広く取れるため、商業施設にとっては集客に有利になります。


逆に、間口が狭い敷地ほど目的意識を持った人を集めるための施設を作らなくてはなりません。



ロードサイドでいえば、ショッピングセンター、ディスカウントストア、貸倉庫などがそれにあたるでしょう。


また、道路の位置により駐車場が決定されるため、施設のレイアウトも地形の確認によりおおよそ決まることになります。


5.権利関係
計画土地の権利関係を把握します。

企画内容によっては、計画後の運営手法や税務戦略にも影響を与えます。


隣地所有者や計画地の権利関係を把握するためには謄本などから名義人を調べておかなくてはなりません。




6.建物(規模・構造)
既存建物を活かす場合は必要な項目です。

現在建っている様子を把握するために規模や構造をチェックして計画に対してどういう利用ができるかを考えていきます。


7.建物(設備)
建物の設備を計画内容に応じて有効に活用するためにはどうすればよいか、利用できないのならどう改善すればよいかを調べる必要があります。


したがって、電気や空調、配管の配置や耐用年数なども把握しておかなければなりません。


8.建物(テナント・収益)
現況賃貸物件として建物を使用している場合は賃貸によって得ている収益を把握します。

入居しているテナントの業種や規模などによっては、収益性やビルイメージを左右しますのでしっかり把握し、改善点があるかどうかについても検討を行います。


9.用途地域
現地調査の中でも、収集資料として最初に調べなくてはならないのは法的条件です。

特に都市計画法で決められている用途地域は、これによって建築可能な範囲が決定されてしまうため重要な調査要因となります。

建築可能な範囲が決定されるということは、業種や業態の制限になるからで建ぺい率・容積率・日影規制・高度地区・防火地区等を調査します。


10.上下水道 
上下水道の整備内容によっては計画地の使用用途が制限されることになるため、重要なポイントです。

もし、使用用途に合わせて整備し直すとすれば、別途、多額のコスト負担が増えることになります。


11.電気・ガス
計画地が都心部などの中心都市であればほとんど問題はありません。

ただ、山間部や海辺では、電気が引かれていなかったり、プロパンガスの使用になったりすることがあります。

これらは、計画地の各設備会社に問い合わせると具体的な情報を提供してくれますので、将来計画等も調べておく必要があるでしょう。






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