倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点

倉庫や工場物件投資をするにあたって次の項目が注意事項としてあげられます。



・前面道路は広ければ広いはどよい

倉庫は、基本的に業務目的で利用され、自動車の活用を想定しているために道路付けの善し悪しが非常に重要になります。
 

自動車の出し入れのしやすさを考えれば、前面道路は広いに越したことはありません。

できれば最低でも6メートルは確保したいところです。


また出入りできる道路の数は、多ければ多いほど良いです。


特に、建物の前と後の両面それぞれに道があり、しかもその二つの道路に高低差があるような場合には、1階が二つになることから、物件の資産価値が一段と増すことを期待できます。


倉庫は、2階よりも1階のほうが利便性が大きいので、より高い賃料で貸し出すことが可能となるからです。


道路に関して注意事項は住宅街の場合、自動車の通行に何らかの制限が課されることがあります。


近隣に学校があり通学路として利用されているエリアは、朝、夕の通学時間になると車が出入りできなくなるおそれがあります。


また、商店街の場合には夕方の買い物時間などに、大型車両の通行が禁じられることもあります。



このように、交通制限のあるエリアでは自動車が使いづらくなるので、頻繁に車を利用する業種からは敬遠されます。



・駐車場は広ければ広いはどよい

自動車の利用という点に関しては、駐車できるスペースが広いこと、大きな駐車場を備えていることも強力なアピール材料となります。


しかし、オーナーの中には建物の面積が増えればより多くの賃料を得ることができる・・と考えて、違法に一階部分を増築して床面積を拡張するパターンが時々見られます。


確かに、賃料は「床面積×坪単価」 の計算式で求められるので、床面積が広くなれば、それだけ高く貸し出すことが可能となるでしょう。

しかし、その結果、駐車スペースが狭くなれば、利便性が悪いと思われ、テナントが付きにくくなるおそれがあります。


建物の床面積を大きくすることばかりを考えずに、十分な駐車スペースを確保することも忘れないようにしましょう。


なお、土地の面積が少ないところに工場・倉庫を建てようとすると、駐車スペースを確保することにも限度があるかもしれません。



・天井は高ければ高いほどよい

駐車場と同じく、天井も高ければ高いほど使い勝手がよくなり、その結果幅広い業種がテナントになることが期待できます。


ただし、倉庫の建築が可能なエリアでは建築基準法等のルールにより天井の高さが10メートル以下に制限されていることが少なくありません。


新築で建てる場合にはこの制限いっぱいまで天井を高くすることを、また中古の物件を購入する際には少しでも天井高がある物件を選ぶことを意識するようにしましょう。


たとえば、2階建ての場合には、1階、2階それぞれの天井について十分な高さがあるのかをチェックします。


 
まず、1階部分については、4~5メートルあればおおむねどのような用途にでも利用することが可能となるはずです。

できれば最低でも3メートルの天井高は確保しておきたいところです。


2階部分については、事務所や小規模な倉庫として使われるケースが一般的です。


そのため、1階ほどの天井高は不要でしょうが、それでも最低2・5メートル程度はほしいと
ころです。


いずれにせよ、2階建ての場合に重要になるのは1階の天井の高さです。


1階の天井高が低い物件はテナントが付きにくくなるおそれがありますが、反対に5メートル以上の高さがあれば積極的なアピール材料となります。





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カテゴリ:不動産ノウハウ

賃料の滞納リスク

店舗・事務所・倉庫・工場など事業用物件の賃料の滞納は空室リスクと同様に直接収入に影響してくるだけに、オーナーにとっては大変に重要な問題といえます。


テナントの経営状況が悪化し、資金難に陥ったような場合には滞納リスクが一気に高まります。


一般的に、キャッシュが回らなくなった企業は、仕入れ先など取引相手への支払いや従業員の給与払い、銀行への返済を優先させ、賃料の支払いを後回しにする傾向が見られるからです。


テナントが賃料を支払わなければ、オーナーは契約を解除することが可能ですが、そのために訴訟を起こしたとしても、裁判所は賃料不払いせ理由とする解約を簡単には認めてくれません。



たとえば、「借主が2カ月間貸料を支払わない場合、貸主は契約を解除できる」と契約書の中で定めていればテナントが2か月間貸料を滞納したような場合、問題なく解除できると思うはずです。


しかし、過去の裁判例では滞納期間が3か月以上に及んでいなければ、裁判所は契約
の解除を認めません。


また訴訟の結果、解除が認められたとしても、テナントが自主的に退去しない場合には、強制執行の手続きも必要となります。


そのためにかかる手数料と訴訟費用は、100万円を超えることもあります。住居系と違って倉庫などに大型の荷物などがあればなおさらです。


それらの費用は、オーナーが負担することになります。


このように訴訟にかかる手間やコストなどを考えると、滞納トラブルを裁判の形で解決することは、必ずしも得策とはいえません。


できるだけ訴訟は避け、問題が生じた段階で早期の対策をとることが望ましいでしょう。



まず賃料の支払いが少しでも遅れたら、時間を置かず直ちに督促しましょう。


その際に、「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」などとテナントが応じてきた場合には、滞納している金額と、支払予定日を合意書の形で残しておきます。



このように、テナントが滞納した事実とオーナーが督促した事実を文書化しておけば、支払予定日に結局支払われず、やむを得ず裁判になったとしても、訴訟を有利に進められるでしょう。


すなわち、「オーナーの督促に対して○月○日までに支払うことを約束したのに、テナントが約束を守らなかったのは不誠実だ」などと裁判所に判断され、解約が認められる判決を得やすくなります。



オーナー自身が督促することをためらわれるのならば、不動産会社に依頼することをお勧めします(その場合には、弁護士法違反になるのを避けるために、賃料の支払いの督促だけでなく、物件の管理を依頼することも必要になります)。



滞納リスクを軽減するための手段としては、家賃保証会社の利用も有効な選択肢の一つになります。
 

家賃保証会社は、所定の保証料(たとえば家賃の1か月分など)を支払えば、滞納された賃料をテナントに代わって支払ってくれます。


すでにマンションやアパートに関しては家賃保証会社が数多く存在しますが、工場・倉庫の賃貸に関しても現在は保証サービスを提供する業者があり、活用するオーナーも増えています。



もっとも、万が一、依頼した保証会社が倒産してしまったら、支払った保証料がムダになつてしまうおそれがあります。


実際、過去には家賃保証会社が経営破綻し、大きな社会問題となったこともあります。
 
したがって、どの保証会社に依頼するのかその見極めが大切になります。


経営的に問題ない会社かどうかを判断する物差しとしては、資本金の額や営業年数、取引銀行などをチェックするとよいでしょう。


今後はこいうったサービスを利用することも滞納を防止する効果的な方法となるでしょう。





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区分地上権 このあたりに地下鉄が通る・・というとき耳にしたことありませんか?

郊外にお住まいの方はあまり馴染みがないと思いますが、都市部のマンションなどで暮らしていると関係してくることがあります。


それがこのあたりに地下鉄が開通する・・とう話が出たときです。


区分地上権という聞きなれない言葉が出てきます。


この区分地上権は民法第269条の2に規定されています。



これは地下又は空間を目的とする地上権で、地下又は空間に工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる、というものです。


そして地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる・・


と規定されています。


一般の地上権、例えば地上権による借地権では土地の利用権は完全に地上権者に移転しますが、区分地上権では設定範囲は借主に移転する一方、他の部分は貸主が保有します。



地下鉄を開設するために必要な高さ部分を事業主が借り受けて地下鉄を運行する一方、区分地上権者(借主)の利用権を保護するために貸主の土地利用に対して一定の制約を加えます。


区分地上権者は土地の利用権のうち一定範囲のみを借り受けることになりますので、利用権の全部を借り受ける地上権と比較して安価に済ませることができます。



所有権者も土地を利用できますので、全体として土地の有効利用が実現できます。



区分地上権の高さは、地盤面を基準とすると地盤沈下のほか、切土や盛土によっても変化しますので、海面を基準とします。



東京都千代田区で地下鉄半蔵門線のために設定された区分地上権では、東京湾の平均海面下10m以深に設定された例があります。


この土地は海抜1mですので、土地所有者が利用可能な範囲は地盤面下11mとなります。


さらに、地下に構築されるトンネルが破壊されないよう、設定面に積載可能な荷重の上限の取り決めを行うことが一般的です。


例えば東京メトロでは10t/平米を用いますが土地所有者は建物を建てるときその重さは10t/平米以下に制約されます。



建築物の一般的な重さは1フロア当たり2t/平米程度です。


このため、通常のビルを建築すると5層までに制限されてしまいます。


容積率に余裕があり、より高層の建築物を建築するためには建築物を軽量にしなければなりません。



そのために、構造体を鉄骨造とする、外壁を軽量気泡コンクリート(ALC版)とする、階高を低くする、床荷重が小さい用途にする、などの方法をとることになります。


そして建築物自体はもとより、杭も含めて深さ11m以内の範囲に納める必要があります。



支持層が地下数十mにある場合、支持杭を打つことができませんので摩擦杭を採用します。



地下階を店舗などに利用すると打設可能な杭の長さは5m程度になり、必要な杭の本数は相当数になり思わぬコストアップとなることもありますから注意が必要です。






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小規模不動産特定共同事業と適格特例投資家限定事業

平成29年に改正された不動産特定共同事業法では、新たに「小規模不動産特定共同事業」と「適格特例投資家(スーパープロ投資家)限定事業」が創設されました

不動産特定共同事業法(不特法)の一部を改正する法律が、平成29年12月に施行されましたが今回の不特法改正のポイントは概ね次の3点です。


・小規模不動産特定共同事業の創設
・適格特例投資家限定事業の創設
・クラウドファンディングに対応するための制度整備
 

このうち、クラウドファンディングに対応するための制度整備については、プラウドファンディングを「電子取引業務」と定義して「電子取引業務」を行う不動産特定共同事業者に対して一定の規制がかけられることとなりました。


また、従前の不特法の下では、クラウドファンディンク等でインターネットを通じて不動産特定共同事業に対する投資が行われる際でも、不動産特定共同事業契約の成立前に交付すべき書面や不動産特定共同事業契約の成立時に交付すべき書面、さらには最低年に一度事業参加者に交付すべきものとされている財産管理報告書についても書面で交付するものとされており、電子データ等で交付することはこれまで認められていませんでしたが、今回の改正でインターネット上で手続きを完了することが可能となりました。


小規模不動産特定共同事業とは小規模第1号事業と小規模特例事業(特例事業者から委託を受けて行う小規模第2号事業)の2つの事業のことです。


小規模不動産特定共同事業は有効期間5年の登録制となっていて下記の要件を満たす必要があります。


・投資家一人あたりの出資額及び投資家からの出資総額がそれぞれ原則100万円、1億円を超えないこと。

・最低資本金は小規模第1号事業者、小規模第2号事業者ともに1000万円。

・純資産要件として、純資産≧(資本金×90/100)を満たすこと。

・宅建業の免許を受けていること。

・事業を適確に遂行するために必要な財産的基礎、人的構成を保持していること。

・基準を満たす契約約款(一般投資家を対象とする場合のみ)を準備すること。

・事務所ごとに業務管理者 (宅建取引士であり且つ次のうち登録証明事業による証明「ARESマスター」、「ビル経営管理士」、「公認不動産コンサルティングマスター」のいずれか)を受けている者)を設置すること。


適格特例投資家(スーパープロ投資家)とは「不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者」として定義され、その適格特例投資家のみを事業参加者として不動産特定共同事業を行う場合を「適格特例投資家限定事業」として、規制を大幅に緩和しました。


こうした適格特例投資家限定事業については、不動産投資に関する能力、経験が十分であると認められる投資家のみを事業参加者とすることから、不動産特定共同事業者としての許可が不要となり、事前の届出のみで足りることとなりました。


「適格特例投資家」の範囲は、金融商品取引法における「適格機関投資家」の規定を参考にして、不動産投資における収益性分析やリスク判断等を専門的に行うことができるプロの投資家として次の通り定められました。

なお、適格特例投資家限定事業を行うには、事業者自らが不動産の売買・交換・賃貸等の不動産取引を行うことから、当該事業者は原則として宅建業の免許を要しますが、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務の全てを宅建業者に委託する場合には、宅建業の免許は必要とされません。


また、適格特例投資家限定事業者は、特例事業者とは違ってみなし宅建業者の規制は適用されません。

適格特例投資家の範囲

・金融商品取引業者(投資運用業・第一種金融商品取引業)

・銀行、信用金庫等の預金等取扱機関、外国金融機関等

・信託会社、外国信託会社

・投資法人、外国投資法人

・保険会社、外国保険会社

・民間都市開発推進機構

・地域経済活性化支援機構(REVlC)

・年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)

・企業年金連合会、金融庁長官に届出を行った資産100億円以上の年金基金及び外国年金基金

・届出を行った特定資産に10億円以上の有価証券が含まれる特定日的会社(TMK)

・投資事業有限責任組合(LPS)

・届出を行った有価証券等残高10億円以上の法人(宅建業の免許を有するものに限る)

・不動産特定共同事業者

・認可宅建業者(リートの運用会社等)

・スーパープロ投資家のみで組成される有限責任事業組合(LLP)

・総合不動産投資顧問業者





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