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倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点 その3

前回の記事で工場倉庫投資をするにあたって、住宅街はたとえ住宅の方が後から建ったとしても裁判になると工場倉庫側が不利になる可能性があると書きました。


ある所で昔から鋳物の街で有名な地域がありました。


しかし、後から建てられた住民たちに「音がうるさい」「紛塵で健康を害した」などと次々に訴えられて、操業停止を強いられ現在工場はごくわずかしか残っていません。


住宅街においては、事業者よりも、住民側のほうが圧倒的に強い立場に立つことになります。



そのために、住宅街にある工場倉庫は避けられてしまう傾向があるのです。




工場倉庫投資では、どんな用途にでも活用できるスペースをどれだけ多く確保できるかが肝要です。



それが柱の数と位置です。



柱の数は必要最小限でなおかつ工場倉庫をフル活用するうえで、邪魔にならない場所にあることが望ましいといえます。



工場の場合であれば建物の中央に大きな柱があるとライン作業が難しくなったりします。


 
また、倉庫を塾の教室として利用するケースがよくありますが、真ん中に柱があるような物件ではそうした転用も困難になるでしょう。


 
建築基準法や耐力の問題で、柱を建物の真ん中に置かざるを得ないこともありますが、意識する点のひとつです。



中古の物件を購入する場合には、柱が邪魔な場所にないかどうかを十分にチェックします。



柱以外にもテナントの自由な利用を妨げる可能性がある設備などは不用意に設けないよう気を付けましょう。


エレベーターにせよ、中二階にせよ必要なものは基本的にテナントが自ら調達し、設置していくようにします。


余計な設備があると、テナントが本当に必要とするものを置くことができなくなってしまうかもしれません。
 

中古の物件に投資する場合には、プラットホームに注意を要します。


プラットホームとは、トラックなど大型車の荷台の高さに合わせて床上げする設備です。


物流倉庫では作業効率が格段に向上するので、広く活用されていますが物流倉庫以外では使い道がなく、しかも一度設置すると撤去することはほぼ不可能です。



つまり、物流倉庫として使うつもりはないというテナントにとっては、ムダに場所をふさぐだけの障害物でしかありません。

 
そのため、プラットホームがあると、物流業者だけしかテナントとして入らなります。


逆に高床を希望するテナントもありますが、一般論でいうと特定の業種しか使うことができず、しかも取り外しが困難な設備がある物件は、購入を見合わせるほうがよいかもしれません。



また、工場倉庫の利用者には「早朝であれ、深夜であれいつでも作業をしたい」「好きな時に荷物の出し入れをしたい」というニーズも多いので24時間稼働できる物件が望ましいといえます。









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カテゴリ:不動産ノウハウ

倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点 その2

倉庫・工場投資といえば工業地域や工業専用地域を連想するかもしれません。



しかし工業地域や工業専用地域では許可されない業種が結構あります。



それが「準工業地域」となればその幅が広がります。

 

準工業地域には、危険性や環境悪化のおそれのある工場などごくわずかな例外を除けば、どんな建物・施設でも建てることができるのです。


それは、テナントの立場からいえば、ほぼどのようなビジネス・商売でも行えるということを意味します。



準工業地域にある倉庫や工場であれば、テナント側は「住民から騒音などで反対運動が起きて営業ができないのでは・・」いう不安を抱くことなく安心して借りることができます。



そういうことから準工業地城にある工場・倉庫は最もテナントが付きやすいということができます。



工場・倉庫に投資する場合には、できるだけ準工業地域にある物件を入手すると良いでしょう。



自動車の整備工場や印刷・製本工場などのように、操業時に騒々しく機械音が鳴り響くような業種などは、近隣住民からクレームが起こる可能性が高く、最悪の場合には裁判で訴えられる危険性もあります。



もし訴訟となった場合、住民側が勝訴すれば訴えられたテナントは工場の操業を停止せざるを得なくなるかもしれません。



こうした工場と近隣住民とのトラブルを巡る過去の裁判例では、裁判所は、工場の権利よりも、住民の生活権のほうを強く重視する傾向があるからです。




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カテゴリ:不動産ノウハウ

倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点

倉庫や工場物件投資をするにあたって次の項目が注意事項としてあげられます。



・前面道路は広ければ広いはどよい

倉庫は、基本的に業務目的で利用され、自動車の活用を想定しているために道路付けの善し悪しが非常に重要になります。
 

自動車の出し入れのしやすさを考えれば、前面道路は広いに越したことはありません。

できれば最低でも6メートルは確保したいところです。


また出入りできる道路の数は、多ければ多いほど良いです。


特に、建物の前と後の両面それぞれに道があり、しかもその二つの道路に高低差があるような場合には、1階が二つになることから、物件の資産価値が一段と増すことを期待できます。


倉庫は、2階よりも1階のほうが利便性が大きいので、より高い賃料で貸し出すことが可能となるからです。


道路に関して注意事項は住宅街の場合、自動車の通行に何らかの制限が課されることがあります。


近隣に学校があり通学路として利用されているエリアは、朝、夕の通学時間になると車が出入りできなくなるおそれがあります。


また、商店街の場合には夕方の買い物時間などに、大型車両の通行が禁じられることもあります。



このように、交通制限のあるエリアでは自動車が使いづらくなるので、頻繁に車を利用する業種からは敬遠されます。



・駐車場は広ければ広いはどよい

自動車の利用という点に関しては、駐車できるスペースが広いこと、大きな駐車場を備えていることも強力なアピール材料となります。


しかし、オーナーの中には建物の面積が増えればより多くの賃料を得ることができる・・と考えて、違法に一階部分を増築して床面積を拡張するパターンが時々見られます。


確かに、賃料は「床面積×坪単価」 の計算式で求められるので、床面積が広くなれば、それだけ高く貸し出すことが可能となるでしょう。

しかし、その結果、駐車スペースが狭くなれば、利便性が悪いと思われ、テナントが付きにくくなるおそれがあります。


建物の床面積を大きくすることばかりを考えずに、十分な駐車スペースを確保することも忘れないようにしましょう。


なお、土地の面積が少ないところに工場・倉庫を建てようとすると、駐車スペースを確保することにも限度があるかもしれません。



・天井は高ければ高いほどよい

駐車場と同じく、天井も高ければ高いほど使い勝手がよくなり、その結果幅広い業種がテナントになることが期待できます。


ただし、倉庫の建築が可能なエリアでは建築基準法等のルールにより天井の高さが10メートル以下に制限されていることが少なくありません。


新築で建てる場合にはこの制限いっぱいまで天井を高くすることを、また中古の物件を購入する際には少しでも天井高がある物件を選ぶことを意識するようにしましょう。


たとえば、2階建ての場合には、1階、2階それぞれの天井について十分な高さがあるのかをチェックします。


 
まず、1階部分については、4~5メートルあればおおむねどのような用途にでも利用することが可能となるはずです。

できれば最低でも3メートルの天井高は確保しておきたいところです。


2階部分については、事務所や小規模な倉庫として使われるケースが一般的です。


そのため、1階ほどの天井高は不要でしょうが、それでも最低2・5メートル程度はほしいと
ころです。


いずれにせよ、2階建ての場合に重要になるのは1階の天井の高さです。


1階の天井高が低い物件はテナントが付きにくくなるおそれがありますが、反対に5メートル以上の高さがあれば積極的なアピール材料となります。





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賃料の滞納リスク

店舗・事務所・倉庫・工場など事業用物件の賃料の滞納は空室リスクと同様に直接収入に影響してくるだけに、オーナーにとっては大変に重要な問題といえます。


テナントの経営状況が悪化し、資金難に陥ったような場合には滞納リスクが一気に高まります。


一般的に、キャッシュが回らなくなった企業は、仕入れ先など取引相手への支払いや従業員の給与払い、銀行への返済を優先させ、賃料の支払いを後回しにする傾向が見られるからです。


テナントが賃料を支払わなければ、オーナーは契約を解除することが可能ですが、そのために訴訟を起こしたとしても、裁判所は賃料不払いせ理由とする解約を簡単には認めてくれません。



たとえば、「借主が2カ月間貸料を支払わない場合、貸主は契約を解除できる」と契約書の中で定めていればテナントが2か月間貸料を滞納したような場合、問題なく解除できると思うはずです。


しかし、過去の裁判例では滞納期間が3か月以上に及んでいなければ、裁判所は契約
の解除を認めません。


また訴訟の結果、解除が認められたとしても、テナントが自主的に退去しない場合には、強制執行の手続きも必要となります。


そのためにかかる手数料と訴訟費用は、100万円を超えることもあります。住居系と違って倉庫などに大型の荷物などがあればなおさらです。


それらの費用は、オーナーが負担することになります。


このように訴訟にかかる手間やコストなどを考えると、滞納トラブルを裁判の形で解決することは、必ずしも得策とはいえません。


できるだけ訴訟は避け、問題が生じた段階で早期の対策をとることが望ましいでしょう。



まず賃料の支払いが少しでも遅れたら、時間を置かず直ちに督促しましょう。


その際に、「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」などとテナントが応じてきた場合には、滞納している金額と、支払予定日を合意書の形で残しておきます。



このように、テナントが滞納した事実とオーナーが督促した事実を文書化しておけば、支払予定日に結局支払われず、やむを得ず裁判になったとしても、訴訟を有利に進められるでしょう。


すなわち、「オーナーの督促に対して○月○日までに支払うことを約束したのに、テナントが約束を守らなかったのは不誠実だ」などと裁判所に判断され、解約が認められる判決を得やすくなります。



オーナー自身が督促することをためらわれるのならば、不動産会社に依頼することをお勧めします(その場合には、弁護士法違反になるのを避けるために、賃料の支払いの督促だけでなく、物件の管理を依頼することも必要になります)。



滞納リスクを軽減するための手段としては、家賃保証会社の利用も有効な選択肢の一つになります。
 

家賃保証会社は、所定の保証料(たとえば家賃の1か月分など)を支払えば、滞納された賃料をテナントに代わって支払ってくれます。


すでにマンションやアパートに関しては家賃保証会社が数多く存在しますが、工場・倉庫の賃貸に関しても現在は保証サービスを提供する業者があり、活用するオーナーも増えています。



もっとも、万が一、依頼した保証会社が倒産してしまったら、支払った保証料がムダになつてしまうおそれがあります。


実際、過去には家賃保証会社が経営破綻し、大きな社会問題となったこともあります。
 
したがって、どの保証会社に依頼するのかその見極めが大切になります。


経営的に問題ない会社かどうかを判断する物差しとしては、資本金の額や営業年数、取引銀行などをチェックするとよいでしょう。


今後はこいうったサービスを利用することも滞納を防止する効果的な方法となるでしょう。





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区分地上権 このあたりに地下鉄が通る・・というとき耳にしたことありませんか?

郊外にお住まいの方はあまり馴染みがないと思いますが、都市部のマンションなどで暮らしていると関係してくることがあります。


それがこのあたりに地下鉄が開通する・・とう話が出たときです。


区分地上権という聞きなれない言葉が出てきます。


この区分地上権は民法第269条の2に規定されています。



これは地下又は空間を目的とする地上権で、地下又は空間に工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる、というものです。


そして地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる・・


と規定されています。


一般の地上権、例えば地上権による借地権では土地の利用権は完全に地上権者に移転しますが、区分地上権では設定範囲は借主に移転する一方、他の部分は貸主が保有します。



地下鉄を開設するために必要な高さ部分を事業主が借り受けて地下鉄を運行する一方、区分地上権者(借主)の利用権を保護するために貸主の土地利用に対して一定の制約を加えます。


区分地上権者は土地の利用権のうち一定範囲のみを借り受けることになりますので、利用権の全部を借り受ける地上権と比較して安価に済ませることができます。



所有権者も土地を利用できますので、全体として土地の有効利用が実現できます。



区分地上権の高さは、地盤面を基準とすると地盤沈下のほか、切土や盛土によっても変化しますので、海面を基準とします。



東京都千代田区で地下鉄半蔵門線のために設定された区分地上権では、東京湾の平均海面下10m以深に設定された例があります。


この土地は海抜1mですので、土地所有者が利用可能な範囲は地盤面下11mとなります。


さらに、地下に構築されるトンネルが破壊されないよう、設定面に積載可能な荷重の上限の取り決めを行うことが一般的です。


例えば東京メトロでは10t/平米を用いますが土地所有者は建物を建てるときその重さは10t/平米以下に制約されます。



建築物の一般的な重さは1フロア当たり2t/平米程度です。


このため、通常のビルを建築すると5層までに制限されてしまいます。


容積率に余裕があり、より高層の建築物を建築するためには建築物を軽量にしなければなりません。



そのために、構造体を鉄骨造とする、外壁を軽量気泡コンクリート(ALC版)とする、階高を低くする、床荷重が小さい用途にする、などの方法をとることになります。


そして建築物自体はもとより、杭も含めて深さ11m以内の範囲に納める必要があります。



支持層が地下数十mにある場合、支持杭を打つことができませんので摩擦杭を採用します。



地下階を店舗などに利用すると打設可能な杭の長さは5m程度になり、必要な杭の本数は相当数になり思わぬコストアップとなることもありますから注意が必要です。






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