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競売不動産を購入するメリットとデメリット

不動産競売の入門書によく書かれているメリットとデメリットをあげてみたいと思います。



競売不動産のメリットとしてまず第一に一般の不動産取引で購入するよりも安く買うことができる可能性があるということです。


市場価格の2割安、3割安で購入することもできます。


ただ、最近では、競売物件でもよいものは市場価格以上で落札されるケースもあり、競売市場も二極化しています。


デメリットとしては落札した物件に欠陥があった場合の法的保護がないということです。


一般の不動産取引だと、売主に対して契約解除や損害賠償請求をすることができます。


場合によっては、修補請求などのアフターケアサービスも、契約内容として入ってくるのが一般的です。


しかし、競売不動産の場合、それらについてのサービスはもちろんのこと、法的保護もありません。


たとえ、床の一部が抜けていたとしても、自分で補修しなければならないのです。


・競売不動産の場合には自己資金が必要
買受希望者は、入札期間中に買受申出の保証という名目で保証金を裁判所に納めなければなりません。



その額は通常、売却基準価額の10分の2が原則とされています。

ですから、たとえば、売却基準価額が3000万円の物件だと、最低600万円を、一定の期間内に納めかナればなりません。

この600万円は、一般の不動産取引でいうところの手付金にあたると考えてよいでしょう。

ただ、手付金の場合は、それを請求しない業者もありますし、10分の2未満の額でよいとするところもあります。


つまり、お互いの話し合いで柔軟に何とかなるというのが一般の不動産取引のよいところです。



ところが、競売不動産の場合は、落札できるかどうかわからない物件のために、何がなんでも期間内に保証金を納めなければな
りません。


ただ落札できなかった場合、納めた代金は戻ってきます。


しかし、入札手続投階での600万円は一般庶民にとっては大きな負担です。


それに、この段階では銀行のローンはあてにできません。


落札できるかどうかわからない物件のために、銀行が融資に応じるはずがないからです。


競売不動産は安いのが魅力ですが、入札手続段階では結果的に自己資金を最低でも保証金相当額は用意していなければならないことになります。


・買取希望段階では内覧が制限される
一般の不動産取引だと、買受希望者は希望物件の中まで見せて案内してもらうことができます。


ところが、競売不動産については法律上規制があり、空き家であっても中を見せてもらうにはそれなりの手続が必要になります。


この手続を内覧制度といいます。


内覧制度についても規制が施されているのです。


まず、内覧の申立ができるのは、差押債権者だけですので、買受希望者は申し立てることができません。


競落不動産の中には、たとえば、一軒家でも、従来からの正当な貸借人が住んでいることは珍しくありません。




その場合は立退科を払って出ていってもらうか、そのまま貸借人の立場を保証してやるかは落札者の判断に委ねられます。



裁判所の手続に従って内覧を認めてもらったとしても、日程や時間は占有者の事情も考慮しながら、基本的に裁判所主導で決めていくことになります。


・落札者が住人と交渉して明け渡してもらう必要がある
代金を納めても、法律上、引渡しまで保証されません。

この点が一般の不動産取引とは異なる最大のデメリットです。

買受希望者が落札に成功すると1か月以内に代金を納付することになります。

この段階で、競売不動産の所有権が落札者に移転します。


所有権が移転した段階で裁判所の役目は終わりです。


つまり、落札者が現実に競売不動産を占有できるかどうかまで裁判所は面倒を見ないということです。

たとえば、代金納付後に現地に行ってみたら入札期間中にはいなかったはずの怖い住人がいたとします。


裁判所の立場で言えば、そのような事情は知ったことではあり生せん。


落札者自身で、住人と交渉して出て行ってもらうか、または新たに裁判所の手続を利用して明け渡してもらうことにより、事態の解決を図っていくしかないのです。


このようなことは、一般の不動産取引では考えられないことです。


この点は競売不動産の最たるデメリットといえるでしょう。


・自分の足で確認しなければならない
一般の不動産取引の場合、担当者からは目的物件に関する説明にとどまらず、地域周辺についての情報も掟供してもらえるはずです。


ところが、競売不動産の場合、そのような情報提供者はいませんので、すべてを自分の足で確認していかなければなりません。


そのような周辺情報は3点セットにもおおまかなことは記載されています。



ただし、前述したように情報が古くなっている可能性がある上に、内容も十分とはいえません。


物件の権利関係については、裁判所に聞けばおおまかな説明をしてもらうことができます。


しかし、基本的には自分で学習して身につけていかなければなりません。


・情報提供期間が短い
一般の不動産取引に比べて、物件の情報提供期間が短いというのも大きなデメリットです。

一般に、競売不動産の閲覧開始日は入札期日の少なくとも1~3週間ぐらい前からとなっています。


不動産の購入という大きな買い物を決めていくのにこの期間は少し短すぎます。


買受希望者は、この少ない期間で3点セットを十分精査した上で、現地確認、必要な書類の記入、保証金の準備などをしていかなければなりません。


これでは一般の不動産取引に比べて、判断が雑になってしまうおそれがあります。




次号では具体例をあげていきたいと思います。



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