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生産緑地 2022年問題

生産緑地の指定を受け農業を続けていた場合2022年になると農地並み課税が期間満了になり固定資産税が宅地並みになるといわれています。


生産緑地指定から30年経過した場合、取りうる選択肢は大きく分けて3つあります。


1.農地としての利用継続

2.生産緑地を解除し土地を活用

3.土地を売却



まず生産緑地とはどのようなものなのかを説明します。


よく街中にそこそこ広めの畑などがあると、隅っこの方に先が緑色の棒が立っているのを見たことはありませんか?


これが生産緑地に指定された土地ですよという印です。(役所によっては棒ではなく普通の看板で「生産緑地」としているところもあります)


生産緑地地区とは生産緑地法に基づき市街化区域内の土地のうち、指定制度である生産緑地地区制度に沿って指定された区域のことです。


役所にいくと白地図に色鉛筆などで塗られていて閲覧することができます。



都市計画上、農林漁業との調和を図ることを主目的とした地域地区のひとつで、その要件等は生産緑地法によって定められています。


この制度により指定された土地または森林のことを生産緑地といいます。


大都市圏など一部地域において都市化が進んでいますが、緑地が本来持つ地盤保持や保水の働きによる災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全などのため、将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地を自治体が指定することにより、円滑な都市計画を実施することを主目的としています。



特に市街化区域内の農地の場合は1991年にその宅地転用を促す目的で、大都市圏の一部自治体においては、固定資産税および相続税の課税が宅地並みに引き上げられました。




長期に営農することで課税を農地並みにしていた長期営農継続制度が廃止されることとなったのです。




しかし農地や緑地の持つ役割は都市部においても変わるわけではないので、生産緑地地区が誕生しました。



そして、そのままでは市街化区域農地に対して宅地並み課税が課せられるので、その対策として「生産緑地については農地課税を継続する」こととなり、生産緑地の指定条件も緩和されたため、この制度による指定を受ける農地が増加しました。



これが1992年のことで地主には30年にわたる税優遇を認める代わりに営農が義務付けられ、その優遇期間である30年の期限を迎えるのが2022年というわけです。



そしてこの年以降に宅地転用をする農家が増えるのではないかといわれています。





1.農地としての利用継続

期限切れの際、地主は利用を10年延長するか、自治体に買取りを求めるかを選択することができるので、そのまま続けたければ、期間延長は可能になります。

 
ただ、営農を諦める場合は、生産緑地を貸す方法もあります。



地主自ら耕作しなくても、企業やNPOに農地を貸し出せば固定資産税はもちろん、相続税の納税猶予の対象とすることができます。



農林水産省、国士交通省は生産緑地を維持するために、この賃借方式の様々な支援を打ち出しています。



農地法では、地主が賃借期間満了前に「更新しない」と通知しなければ、自動的に賃借が続くと規定されています。



借り手の耕作権を保護するためですが、「農地を貸すと返ってこない」と地主が賃借をためらう一因となっています。



そこで、生産緑地の賃借に限り、この法解釈を適用除外とすることになっています。



さらに、農地を借りる場合、農業委員会の承認が必要となりますが、生産緑地については、自治体の承認を得られれば、土地を借りることができるようにしました。



政府は2016年に「都市農業振興基本計画」を初めてまとめました。


計画では都市農業について農産物の供給だけではなく、農業体験の場や災害時の避難場所としても使え、良好な景観を生む機能があると評価しました。



都市部の農地は全農地面積の2%しかありませんが大消費地に近く、販売額ベースでは全国の10%を占めます。



新鮮な野菜を店頭に並べるといったサービスを提供するために借り手ニーズは強くありますし、2015年の都市部の市民農園数は約3360件と9年前の3割増になっています。



農地として貸し出すというのも選択としては一考すべきものと思われます。



農水省などは、政府与党による税制改正論議で必要な協議を進め、2018年の通常国会にこの農地を貸しやすくする関連法案を提出することにしています。




2.生産緑地を解除し土地を活用 

生産緑地を解除したのちも土地を所有する場合、農地を転用して宅地として収益を得る形をとることになります。



その場合、宅地としての抜いになるため固定資産税が大きく上昇します。



これはまさに土地の有効活用問題となり、その土地の持つポテンシャルによってどのような用途に活用可能なのかという課題に直面します。



生産緑地はもともと三大都市圏の市街化区域を念頭に定められた規定のため「都市農地」といわれています。



指定地区数、面積とも東京都が最も多く、国士交通省がまとめた資料によれば全国合計のうち地区数の約5分の1、面積の約4分の1が東京都です。



また、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の6都府県で全体のおよそ8割を占めます。



東京都の生産緑地(2014年3月31日時点)は約1,007万坪で23区内だけでも約135万坪に及びます。



その一方で、生産緑地以外の生産緑地の指定を受けずに宅地並み課税をされた市街化区域内農地はほぼ一貫して減り続け、20年あまりの問に約6割減少しました。



本来の目的だった「宅地化」が進み、新築マンションや建売住宅などの敷地となった事例も多いと思われます。



しかし、6割滅するまでに約20年かかっていることから、「2022年問題」として生産緑地の大半が「一気に」放出されそれだけ空き家が大量発生するという論調も多く見受けられます。



生産緑地における営農者の高齢化などで転用が加速する可能性も考えなければなりませんが、2022年以降、10年、20年といった期間をかけてじわじわと問題が大きくなっていくことになりそうです。




市街化区域内農地における過去の転用状況をみると、三大都市圏、地方圏とも約6割が住宅用地、約4割が住宅用地以外となっています。



2022年以降の生産緑地対策として住宅用地以外の活用方法を探っていくこともこれからの大きな課題になるでしよう。




また、転用してすぐの段階では固定資産税の上昇に対して十分な収益を得られない場合もあり、経費の面で注意が必要です。





3.土地を売却

所有者が買取りの申出をすると、自治体が当該土地を買い取るか、農業者に当該土地をあっせんし、それができない場合は土地に対する行為制限が解除されます。



しかし実務上自治体が土地を買い取ることはほとんどありません。



結果として、建売業者やマンションデベロッパーなどに売却するパターンが多いようですが、2022年というと東京オリンピック開催後で、そもそも不動産の価格が低下する可能性があるということから考えても大量の土地が市場に流入し、価格低下に大きく拍車をかける可能性があるともいわれています。









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カテゴリ:不動産有効活用

不動産活用の事前立地調査

不動産活用において最も基本的な調査要因が立地要因です。


立地要因とは企画対象となる土地そのものの性格分析のことをいいます。



基本的には土地自身の持っている様々なプラス・マイナスの要素を把握することが最大のポイントになります。



この土地にとって最適な立地要因には主に次のような項目があります。


・都市特性

・計画地を含む近隣状況

・現況把握

・敷地状況

・権利関係

・建物(規模・構造)

・建物(設備)

・建物(テナント・収益)

・用途地域

・上下水道

・電気・ガス



1.都市特性
計画地が、所属している町の中でどういうポジショニングを占めているかを調べるために必要な項目です。


その土地を取り囲む周辺都市との立地的な関連性にも目を向けておく必要があります。


 

2.計画地を含む近隣状況
計画地を再確認するために必要な調査項目ですが、特に重視しておきたいのは近隣状況です。


近隣を明確に把握しておくためには、目印となる官公庁や大規模施設などと計画地の位置付けを行うことが大切です。



航空地図や白図、謄本をベースに住居表示や地番を明記していきます。


3.現況把握
敷地や建物、あるいは近隣状況を把握します。




近隣状況は周辺隣地に関して隣地の広さや形、施設の規模や入居テナント等の把握をしておかなくてはなりません。


ここでいう隣地とは、両隣だけでなく一区画のことです。





4.敷地状況
敷地の形状や前面道路の幅、間口の広さなどは計画の規模や使用用途を決定する重要なポイントになります。


隣接の土地は計画の実行にあたって何かとこまごまとした交渉相手となる可能性もありますので所有者を調べておく必要があります。




・面積
土地の面積は建物のタイプや業種のタイプが制限されるうえ、建築コストにも影響を与えます。


・地形
土地は、正方形・長方形の平地ばかりではなく、ほとんどが変形地のことが多いです。


これは企画の制限を受けたり、建築コストアップにつながってくることを意味します。


北向きの傾斜地に誰もファミリー向けのマンションを作ろうとは思いません。


ところが、商業施設なら問題ない場合が多いです。


・間口
間口とは道路に接した面の長さによる制限です。

もちろん道路との接面が長ければ長いに越したことはありません。

間口のスペースは、アイキャッチ効果といって視認性の影響を受けるからです。


したがって狭ければ商業ゾーンとしての活用はマイナスとなります。





法律制限とは、狭いと容積率や高さ制限の再チェックが必要となる項目です。


敷地の形状にもよりますが、接道部分が長いほど間口が広く取れるため、商業施設にとっては集客に有利になります。


逆に、間口が狭い敷地ほど目的意識を持った人を集めるための施設を作らなくてはなりません。



ロードサイドでいえば、ショッピングセンター、ディスカウントストア、貸倉庫などがそれにあたるでしょう。


また、道路の位置により駐車場が決定されるため、施設のレイアウトも地形の確認によりおおよそ決まることになります。


5.権利関係
計画土地の権利関係を把握します。

企画内容によっては、計画後の運営手法や税務戦略にも影響を与えます。


隣地所有者や計画地の権利関係を把握するためには謄本などから名義人を調べておかなくてはなりません。




6.建物(規模・構造)
既存建物を活かす場合は必要な項目です。

現在建っている様子を把握するために規模や構造をチェックして計画に対してどういう利用ができるかを考えていきます。


7.建物(設備)
建物の設備を計画内容に応じて有効に活用するためにはどうすればよいか、利用できないのならどう改善すればよいかを調べる必要があります。


したがって、電気や空調、配管の配置や耐用年数なども把握しておかなければなりません。


8.建物(テナント・収益)
現況賃貸物件として建物を使用している場合は賃貸によって得ている収益を把握します。

入居しているテナントの業種や規模などによっては、収益性やビルイメージを左右しますのでしっかり把握し、改善点があるかどうかについても検討を行います。


9.用途地域
現地調査の中でも、収集資料として最初に調べなくてはならないのは法的条件です。

特に都市計画法で決められている用途地域は、これによって建築可能な範囲が決定されてしまうため重要な調査要因となります。

建築可能な範囲が決定されるということは、業種や業態の制限になるからで建ぺい率・容積率・日影規制・高度地区・防火地区等を調査します。


10.上下水道 
上下水道の整備内容によっては計画地の使用用途が制限されることになるため、重要なポイントです。

もし、使用用途に合わせて整備し直すとすれば、別途、多額のコスト負担が増えることになります。


11.電気・ガス
計画地が都心部などの中心都市であればほとんど問題はありません。

ただ、山間部や海辺では、電気が引かれていなかったり、プロパンガスの使用になったりすることがあります。

これらは、計画地の各設備会社に問い合わせると具体的な情報を提供してくれますので、将来計画等も調べておく必要があるでしょう。






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