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不動産コンサルティングで気を付けたい事例 立ち退き交渉

最近公認不動産コンサルティングマスターの方が増えていますが、気を付けたい事例です。


仲介会社売主から依頼を受け、本件建物から入居者を退去させることを内容とするコンサルティングを行うこととしました。


業者は交渉を重ねた結果、入居者に立退料として200万円を支払うことで、本件建物から退去する旨の合意を取り付けました。


平成23年2月2日、売主は仲介会社との間で、本件土地及び建物の売買の媒介を仲介会社に依頼する旨の専属専任媒介契約を締結し、同月10日、仲介会社の媒介により、買主との間で、代金2,150万円で本件土地及び建物の売買契約を締結し、買主から手付金200万円を受領しました。


平成23年3月6日頃、居住者とその家族は、建物から退去し、同10日、買主は、本件土地及び建物の引き渡しを受けました。


平成23年3月23日、売主の取り分975万円から本件土地及び建物の売却に要した費用を差し引く旨の説明を受け、翌日、その差額が売主の口座に送金されました。


しかし、費用の内訳を見てみると、仲介会社へのコンサルティング料203万円、担当者への謝礼金50万円が含まれていました。


これらの費用に疑問を感じた売主は、弁護士に相談をしました。


平成24年3月5日、弁護士は、仲介会社に対し、コンサルティング料等を受領する法的根拠等について説明を求めましたが、返答はありませんでした。


そこで、平成24年4月12日、売主は仲介会社が本件土地及び建物から居住者とその家族を退去させるコンサルティング業務を行い、その報酬としてコンサルティング料や謝礼金を受け取ることは、弁護士法第72条に違反するものであり、売主に対する不法行為にあたるとして、仲介会社らに対し、既に支払ったコンサルティング料等について、損害賠償を求める訴訟を提起しました。


これに対し、仲介会社は、コンサルティング料等の支払いは、合意に基づくものであり、弁護士法に違反するものではない。などとして反論しました。


裁判所は、「仲介会社が、売主との間で、本件建物から居住者Bを退去させることを内容とするコンサルティング契約をし、その後、仲介会社の代表者から指示を受けた担当者が、居住者との間で交渉を重ね、売主から立退料として200万円を受け取ることで本件建物から退去する旨の合意を取り付けることは、不動産の明け渡しという法律事件に関して法律事務を行うことにほかならない。」


また、「仲介会社が、本件のほかにも、仲介物件に賃借人がいる場合に立退交渉を行うことがあり、立退交渉が成功した場合には依頼者から「お世話料」という名目で報酬を受け取っている。」


等の事実を認定しました。


そのうえで、仲介会社による本件のコンサルティング契約及び同契約に基づく交渉等は、報酬を得る目的で、法律事件に関して法律事務を取り扱うことを業とするものであるから、強行法規である弁護士法第72条に違反すると判断しました。


さらに、裁判所は、仲介会社が取得したコンサルティング料203万円については、その全てが公序良俗に反する本件コンサルティング契約に基づく報酬というべきであり、仲介会社が売主からコンサルティング料203万円を取得したことについては、仲介会社の代表者に不法行為が成立し、仲介会社自体も会社法第350条により不法行為責任を負うと判断しました。


また、担当者が取得した謝礼金については、公序良俗に違反する本件のコンサルティング契約に基づいて行った業務に対する報酬にほかならないから、謝礼金50万円を取得したことについても、売主に対する不法行為が成立すると判断しました。


加えて、本件土地及び建物の売却に関する業務は、担当者と代表者及び会社が一体となって不法行為を行ったというべきであるから、共同不法行為が成立し、仲介会社も会社法350条により共同不法行
為責任を負うと判断しました。


なお、売主は、平成23年3月23日、担当者からコンサルティング料の説明を受けた際に異議を述べていませでしたが、裁判所は、そもそも本件のコンサルティング契約は公序良俗に違反する無効なものであるから、コンサルティング料や謝礼金の負担を了承したからといって不法行為の成立が否定されるものではないと判断しています。


裁判所は、コンサルティング料203万円、謝礼金50万円の全額を、売主の損害であると判断し共同不法行為の成立が認められるため、損害額の総額について、仲介会社と代表者、担当者が連帯して賠償責任を負うこととされました。




弁護士法第72条の趣旨

弁護士法第72条は、「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」

と規定されており、法律が認めている場合以外に、非弁護士が法律事務の取扱い等をすることを禁止しています。



【弁護士法第 72 条の趣旨】
当事者その他の関係人の利益を守り、国民の公正かつ円滑な法律生活を維持し、法律秩序を維持確立することにあります。

弁護士法第72条の要件は、
①弁護士または弁護士法人でないものが、
②法定の除外事由もないのに、
③業として、
④報酬を得る目的で、
⑤一般の法律事件に関する法律事務の取り扱いまたは一般の法律事務の取り扱いの周旋
をすること。



業として、といえるためには、反復継続の意思が認められれば足り、具体的になされた行為の多少は問わないとされています。

また、④報酬を得る目的という主観的な要素が必要とされています。



弁護士法第72条に違反した場合には、2年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処するとされています。


実際に刑事裁判となった際に、どの程度の刑が科されるかは事案により異なりますが、刑事裁判にならなかったとしても、今回ご紹介したケースのように弁護士法第72条に違反する契約は、民事上、公序良俗に違反するものとして無効とされ、不法行為を構成するものと判断されることになります。



弁護士法違反にあたらないとされたケース

売主建物の売却をするために、占有者との間で立ち退き交渉をしてほしいと依頼された仲介会社の従業員が、占有者と直接交渉を行い、立退料の支払いを条件に退去する合意を取り付け、売主より預かった立退料を占有者に交付し、任意退去させることに成功したものの、その後、売主の後見人となった弁護士から、弁護士資格がないのに売主の法的紛争事案に介入し損害を負わせた等として、損害賠償を求められた事案です。


この事案で、裁判所は、仲介会社には問題解決後、本件の建物の売却依頼までつなげたいとの思惑はあったものの、退去交渉に関する報酬は担当者個人としても仲介会社としても得ておらず、退去交渉は、弁護士法第72条の「報酬を得る目的」及び「業とする」の要件の充足を認めることができない等として、結論的に請求を棄却しました。


この事案では、裁判を経て、結果的に、「報酬を得る目的」や「業とする」の要件が欠けるとして、弁護士法第72条違反にならないと判断されましたが、弁護士法違反の指摘をされ、裁判を起こされること自体がリスクともいえますので、たとえ「報酬を得る目的」や「業とする」の要件が欠けると考えられる場合であっても慎重な対応が必要といえます。










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消費者契約法による取り消し

消費者契約法により、売主が不利益事実を故意に告げなかったことが原因で買主による不動産売買契約の取消しが認められた事例があります。


投資用マンションを販売した売主が、買主に対し、重要事項である物件の客観的な市場価格を提示していないこと、家賃収入が30年以上にわたり一定であるなど非現実的なシミュレーションを提示したこと、不動産価格の下落が最大10%程度にとどまるかのように記載された将来売却プランを提示したこと等を理由として、消費者契約法4条2項の不利益事実の不告知による売買契約の取消しが認められました。


また、隣接地に3階建て建物が建つ計画があることを説明しなかったことを理由として、不利益事実の不告知による不動産売買契約の取消しを認めた事例もあります。


消費者契約法の施行後、不動産業界では、賃貸部門において、更新料特約や敷引特約が消費者契約法第10条に違反し無効ではないかという点が激しく争われました。


これらの点については、いずれも平成23年に出された最高裁判決により、特約の内容が契約書に明確に記載されている場合には、原則として更新料特約や敷引特約は有効であるという結論が出ているところです。


このように消費者契約法は特に賃貸部門で大きく取り上げられてきましたが売買の事例も今後出てくると思われます。


消費者契約法第4条は、不実告知・不利益事実の不告知を理由とする契約の取消しを認めていますので、消費者契約法が売買取引に及ぼす影響は決して小さいものではありません。


消費者契約法第4条による不動産売買契約の取消しが問題となる典型的なケースは、売買物件の周辺環境や近隣関係について適正な説明がなされなかった場合です。


また、リフォームが施された不動産を消費者に売却するにあたって、事業者である売主が施したリフォーム内容について適正な説明を怠ると、消費者契約法による取消しとなる可能性が高いです。



適正な説明として何をどこまで伝えなければならないのかは一義的に決まるわけではなく、消費者が売買にあたって何を重視していたかによっても変化します。


そのため、買う方も売買契約締結前に自分が不動産を購入するにあたって重要視している事項を、売主に的確に伝える必要があります。




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カテゴリ:不動産の法律

お隣の敷地と高低差がある場合 がけ条例

敷地ががけに面している場合には、がけの上下にかかわらず、建物ががけ崩れにより被害を受ける可能性があります。


そのため、一定の高さを超えるがけの上部または下部に建築物を建築する場合に、条例によって制限を設けているのが、

がけ条例

です。

細かいことは自治体によって異なりますが、高さ 2m を超えるがけに面した敷地に建物を建てる時に、がけの高さの 2 倍以上の距離を離して建物を建てるか、安全な擁壁を築造することが必要となる、というのがおおまかな内容です。


もし家の購入を検討しているのでしたら、周りを見渡してみてください。


お隣の土地が高いところにあったり、逆に自分が検討している家が高いところにある場合、不動産の担当者に詳しく聞いた方が良いでしょう。


建て替えの時、その高さの2倍以上建物を離さなければならなかったり、それが物理的に無理な場合、防護壁を作ったり、建物を一部RCにしないといけなかったりと最低でも数百万円単位の出費が必要となります。


現にがけ条例の説明を怠ったとして東京地裁平成 23 年 4 月 20 日判決のケースでは、裁判所が売買契約の解除も認め、宅建業者に約 1 億円の損害賠償を命じた例もあります。







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カテゴリ:不動産の法律

不動産の目的物の範囲「えっ、これはついていないんですか?」

今ちょうど大阪地方裁判所から競売で出されているある物件の陳述を読んでいると、

「物件はオール電化にしました。これは私の所有物です」

と債務者兼所有者が述べていました。

落札した人に「これは私のですから別に支払ってください」と言うつもりなのか、はたまたビルトインIHヒーターを持ち去ろうとしているのか・・


しかしそんなことが果たして通じるのでしょうか?


競売の場合はこういったことは折り込んで落札するという事情もあり、多少なんでもあり・・というところも否めませんが、通常の売買ではどうでしょうか。


自宅用の土地建物を購入しようと庭木や庭石が配置された見事な庭があることと各部屋にそれぞれ備え付けられている建具等が気に入り、当該土地建物を買い受けることとして契約しました。 

ところが引渡しを受けた際には気に入っていた庭木や庭石が撤去されており、建具も全て持ち去られていて、売主にこれははおかしいとクレームを述べたところ、売主側は

「売却したのは土地と建物だけで、庭木や庭石、建具を売った覚えはない」

と言われ困ったというような事例がしばしば見受けられます。



売買契約における目的物の範囲

(1)不動産売買契約書の記載内容

土地・建物売買契約を締結した場合に実際に何と何を売却したかは、当事者間の契約によって定められることになります。

しかし、実際の土地建物売買契約書においては当該売買契約の目的物としては、土地と建物が挙げられているのみで、土地については当該土地の全部事項証明書の表題部に記載された事項が記載され、建物については当該建物の全部事項証明書の表題部に記載された事項が記載されています。

要するに土地建物売買契約書には、契約の目的物としては土地と建物のみが記載されており、土地と建物という不動産以外の物件を売却したことは記載されておりません。

売主はこれを根拠として売却したのは不動産である土地と建物だけであって、その他の動産類まで売却した覚えはないと主張しているのだと思われます。

(2)主物と従物の規定

しかし売主の理屈に従えば建物を売った売主は、建物に備え付けられている、畳やふすま、ガラス窓、建具、空調設備等も全て売買契約後に取り去ることができることになります。

しかしこれでは売買契約を締結した当事者の通常の意思に反する結果となります。

このために用いられているのが、主物と従物の規定(民法第87条)です。

建物の売買契約において、建物に取り付けられている畳やふすま、ガラス窓等は、物理的には建物から取り外すことが可能ですし、取りはずした物は一定の経済的な価値を有する動産です。

その意味では、それらも独立の所有権の対象となり得るものですし、民法は個々の独立した物は、それぞれ独立に処分されることを原則としています。

しかし、これらの動産類が実際に建物に取り付けられている状態では、これらの動産頬は、当該建物に附属して利用されることによって当該建物の効用がより生かされるという客観的な関係が成立していると見ることができます。


このような関係にあることから、建物が売却された場合にはこれらの動産類も同一に扱い、同じく売却されたものとすることが、当該建物の経済的な価値を最も生かすことになり、当事者の通常の意思にも沿うものと考えられます。


そこで、民法第87条は「物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。従物は主物の処分に従う。」

と定めています。

畳やふすま、ガラス窓、建具等は建物の常用に供するために、所有者が建物に附属させた物と考えられますので、これらの畳やふすま、ガラス窓、建具等は民法第87条1項にいう「従物」ということになります。

他方において、これらの従物が附属している建物を「主物」といいます。


主物の処分と従物の取扱い

(1)従物と認められるための要件

民法第87条から分かることは従物と判断されるには次の4つの要件が必要であるということです。

1.主物の「常用」に供せられるものであること。
2.主物に附属すると判断できる場所的関係にあること
3.独立した物であること
4.主物と同一の所有者の所有に属すること


・「常用」に供されるものであることが要件とされていますので、「常用」という要件からすると、主物の効用を助けるものであっても、一次的に附属される物は従物とはなり得ないことになります。

・「附属」という概念は、主物との場所的な近接性が要件とされることになります。

・「独立した物」でなければ従物とはいえません。
例えば、土地上に設置された石灯篭は土地とは独立した物ですので従物と判断されていますが(大判昭和15年4月16日)土地上の砂利等のように土地の構成部分とみられる程度に付合した物については、それは土地所有権の対象とみられるものであって、従物とはいえないことになります。

・「自己の所有に属する他の物をこれに附属させたとき」と規定されていますので、主物と従物はその所有者が同一であることが要件とされていることが分かります。

(2)主物と従物の処分

民法第87条第2項は、「従物は主物の処分に従う」と定めていますが、この意味は主物と従物は法律的な運命を共にすることを意味していると解されています。

従って建物の所有者が建物を売却すれば、当該建物に附属させられている従物もー緒に売却されたものと扱うことになります。

この処分とは売買には限られませんので、例えば主物について抵当権を設定すると抵当権の効力は、設定当時の従物にも及ぶと解されています(大判大正8年3月15日)

(3)従物の処分の対抗要件

従物の処分に対する対抗要件は、主物に対する対抗要件によって、すべて具備されているということになります。

従って、動産類である畳や建具の所有権が買主に移転したことについての対抗要件は、建物の所有権移転登記が買主に対してなされれば、動産類である畳や建具の所有権移転についても当該建物の所有権移転登記で対抗力を備えたものと解されます。



 付合物の概念

庭石は土地の構成部分と認められるほどに土地に密着して、もはや土地所有権の一部とみられるような場合には、付合物として土地の一部(土地の構成物)とされることになりますが(民法第242条)それに至らない場合は土地とは独立した物ですので土地の従物と扱われることになります。

庭木は、土地の付合物とみられることが多いと思われますが、この場合には土地の一部となりますので、買主が土地を買い受ければ土地上にある庭木も買い受けたと扱われることになります。


 現状有姿売買の合意
 
一般に現状有姿売買という言葉が不動産売買契約において用いられます。

これは瑕疵担保責任を免除するという意味ではなく、売買の際に売買目的物中に存在した物は売買の対象物とする、という売買目的物の範囲を確定する概念とされていますので、かかる合意がある場合には、売買契約締結時に存在した物は売買の対象であったということになります。

なお、現状有姿引渡しという用語もありこの場合には引渡しの際に存在した物が引渡しの対象であるという意味で用いられることがあるようです。
    






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農地法 重要事項説明書説明資料より


農地法
(昭和27.7.15)最近改正 平成29.6.2 法48号

1.用語
(1)農地・採草放牧地(法第2条第1項)

「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。

なお、「農地」かどうかは、登記簿上の地目(田・畑)によるのではなく、現況で判定します。

(2)農業委員会
「農業委員会」とは、農業委員会等に関する法律に基づいて原則として一市町村に一つ設置される委員会。

農地法や土地改良法等に基づき、農地等の利用関係の調整や自作農の創設維持、農地等の交換分合などの事務を処理します。

2.農地又は採草放牧地の権利移動の制限(法第3条第1項)

(1)制限の内容
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が、農業委員会の許可を受けなければなりません。

(2)許可申請のあて先
農業委員会
【適用除外】
Ⅰ 民事調停法による農事調停によって権利が設定され、又は移転される場合
Ⅱ 土地収用法その他の法律によって権利が収用され、又は使用される場合
Ⅲ 遺産の分割、財産の分与に関する裁判や調停、相続財産の分与に関する裁判によって権利の設定や移転が行われる場合
Ⅳ その他


3.農地の転用の制限(法第4条第1項)
(1)制限の内容
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事又は農林水産大臣の許可を受けなければなりません。

(2)許可申請のあて先
Ⅰ 同一の事業の目的に供するため4ha を超える農地を農地以外のものにする場合、農林水産大臣(都道府県知事経由)
Ⅱ その他の場合、都道府県知事(農業委員会経由)

【適用除外】
Ⅰ 土地収用法その他の法律によって収用し、又は使用した農地をその収用又は使用に係る目的に供する場合
Ⅱ 市街化区域内にある農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合 など


4.農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限(法第5条第1項)
(1)制限の内容
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。)にするため、これらの土地について所有権を移転し、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利又は賃借権その他の使用収益を目的とする権利を設定又は移転する場合には、当事者が都道府県知事又は農林水産大臣の許可を受けなければなりま
せん。

【適用除外】
Ⅰ 土地収用法その他の法律によって農地や採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合
Ⅱ 市街化区域内にある農地又は採草放牧地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするため所有権や地上権等を取得する場合 など

(2)市街化区域における農地転用のための権利移動の届出
Ⅰ 市街化区域内の農地の転用を目的とした売買については、法第5条第1項第6号により届出を行います。
Ⅱ 届出書は、売主と買主とが連署し、必要な添付書類と共に転用の行為に着手しようとする日前で、かつ、その農地を取得しようとする日以前に、農業委員会へ提出します。
Ⅲ 農業委員会は、届出を受理したときは遅滞なく受理通知書をその届出者に交付し、届出を受理しないこととしたときは、遅滞なく理由を付してその旨をその届出者に通知します。


(3)市街化調整区域内の農地転用許可
Ⅰ 市街化調整区域内の農地の転用はほとんど許可されません。
Ⅱ 許可申請書は、市町村農業委員会を経由して都道府県知事(転用が4ha を超える場合には申請書を、知事を経由して農林水産大臣)に提出します。
Ⅲ 4ha を超える農地転用の許可については、申請前に「事前審査申出書」を農林水産大臣及び地方農政局長に提出し、あらかじめ判断を求めることができます。

(4)転用許可基準
転用が許可されないケースとして、概ね次のようなものが列挙されています。

Ⅰ 申請に係る農地が、農用地区域内にある場合、及び農用地区域外であるが集団的に存在する農地、その他良好な営農条件を備える一定の農地である場合
ただし、市街地の区域内又は市街化が見込まれる区域内にある農地はこの限りではないとされています。

Ⅱ 申請に係る農地に代えて、周辺の他の土地を供することにより、その事業の目的を達成することができると認められる場合
Ⅲ 申請に係る農地すべてを、申請した用途に供することが確実と認められない場合など



重要事項説明書説明資料シリーズ









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