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小規模不動産特定共同事業と適格特例投資家限定事業

平成29年に改正された不動産特定共同事業法では、新たに「小規模不動産特定共同事業」と「適格特例投資家(スーパープロ投資家)限定事業」が創設されました

不動産特定共同事業法(不特法)の一部を改正する法律が、平成29年12月に施行されましたが今回の不特法改正のポイントは概ね次の3点です。


・小規模不動産特定共同事業の創設
・適格特例投資家限定事業の創設
・クラウドファンディングに対応するための制度整備
 

このうち、クラウドファンディングに対応するための制度整備については、プラウドファンディングを「電子取引業務」と定義して「電子取引業務」を行う不動産特定共同事業者に対して一定の規制がかけられることとなりました。


また、従前の不特法の下では、クラウドファンディンク等でインターネットを通じて不動産特定共同事業に対する投資が行われる際でも、不動産特定共同事業契約の成立前に交付すべき書面や不動産特定共同事業契約の成立時に交付すべき書面、さらには最低年に一度事業参加者に交付すべきものとされている財産管理報告書についても書面で交付するものとされており、電子データ等で交付することはこれまで認められていませんでしたが、今回の改正でインターネット上で手続きを完了することが可能となりました。


小規模不動産特定共同事業とは小規模第1号事業と小規模特例事業(特例事業者から委託を受けて行う小規模第2号事業)の2つの事業のことです。


小規模不動産特定共同事業は有効期間5年の登録制となっていて下記の要件を満たす必要があります。


・投資家一人あたりの出資額及び投資家からの出資総額がそれぞれ原則100万円、1億円を超えないこと。

・最低資本金は小規模第1号事業者、小規模第2号事業者ともに1000万円。

・純資産要件として、純資産≧(資本金×90/100)を満たすこと。

・宅建業の免許を受けていること。

・事業を適確に遂行するために必要な財産的基礎、人的構成を保持していること。

・基準を満たす契約約款(一般投資家を対象とする場合のみ)を準備すること。

・事務所ごとに業務管理者 (宅建取引士であり且つ次のうち登録証明事業による証明「ARESマスター」、「ビル経営管理士」、「公認不動産コンサルティングマスター」のいずれか)を受けている者)を設置すること。


適格特例投資家(スーパープロ投資家)とは「不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者」として定義され、その適格特例投資家のみを事業参加者として不動産特定共同事業を行う場合を「適格特例投資家限定事業」として、規制を大幅に緩和しました。


こうした適格特例投資家限定事業については、不動産投資に関する能力、経験が十分であると認められる投資家のみを事業参加者とすることから、不動産特定共同事業者としての許可が不要となり、事前の届出のみで足りることとなりました。


「適格特例投資家」の範囲は、金融商品取引法における「適格機関投資家」の規定を参考にして、不動産投資における収益性分析やリスク判断等を専門的に行うことができるプロの投資家として次の通り定められました。

なお、適格特例投資家限定事業を行うには、事業者自らが不動産の売買・交換・賃貸等の不動産取引を行うことから、当該事業者は原則として宅建業の免許を要しますが、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務の全てを宅建業者に委託する場合には、宅建業の免許は必要とされません。


また、適格特例投資家限定事業者は、特例事業者とは違ってみなし宅建業者の規制は適用されません。

適格特例投資家の範囲

・金融商品取引業者(投資運用業・第一種金融商品取引業)

・銀行、信用金庫等の預金等取扱機関、外国金融機関等

・信託会社、外国信託会社

・投資法人、外国投資法人

・保険会社、外国保険会社

・民間都市開発推進機構

・地域経済活性化支援機構(REVlC)

・年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)

・企業年金連合会、金融庁長官に届出を行った資産100億円以上の年金基金及び外国年金基金

・届出を行った特定資産に10億円以上の有価証券が含まれる特定日的会社(TMK)

・投資事業有限責任組合(LPS)

・届出を行った有価証券等残高10億円以上の法人(宅建業の免許を有するものに限る)

・不動産特定共同事業者

・認可宅建業者(リートの運用会社等)

・スーパープロ投資家のみで組成される有限責任事業組合(LLP)

・総合不動産投資顧問業者





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