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不動産所得計算における必要経費の範囲とは

必要経費は当該費用について事業の遂行に必要性があるかないかという解釈の問題であるので、費用の実態を検討します。



主な必要経費


・租税公課    
租税とは税金、公課とは例えば組合費などの公 の費用のこと。
固定資産税、償却資産税、不動 産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など


・損害保険料
事業に要する火災保険、地震保険などの掛け金 で当年度分


・修繕費
建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用



・減価償却費
建物・設備等の減価償却分を毎年、必要経費として計上


・借入金利子
建物等賃貸部分の取得に要したローンの利息額など



・ローン保証料
保証会社、保証機関を利用した場合の保証料(借入期間で割った金額を毎年計上)



・地代・家賃
事業の建物・土地等が借家、借地の場合の賃料



・手数料
不動産会社への仲介手数料など


・委託管理費
不動産会社等へ支払う管理委託料



・青色事業専 従者給与
青色申告者と生計を一緒にする15歳以上で控除対象配偶者扶養親族以外の親族への給与賞与など(事業的規模の場合のみ)



・給料賃金
従業員の給料・賞与・退職金など




・水道光熱費
共用部分の水道光熱費



・通信費
事業に要した郵便・電話料など



・広告宣伝費
募集広告に要した費用など



・消耗品費
文具代、耐用年数が1年未満もしくは取得価額 が10万円未満の備品等の代金など



・解体費・立ち退き料
老朽アパートの建替えで発生した立ち退き料や建物の取壊し費用も必要経費。
なお自宅建替えの場合の費用は必要経費にはならない。



自己使用分と事業分の区分

自己使用分(家事消費)と事業分を区分しなければなりません。


また、長期の空室にかかる経費も実質性で判断されるので、貸す予定がない場合の経費は認められません。


一方で認められるためには空室の期間も募集していた証拠として募集パンフレットや領収書等を保存することが必要です。



建物や設備の修繕費用

建物や設備の修繕費用は、原則として一括して必要経費となります。


ただし資産の価値の増加や耐用年数の延長がある場合は資本的支出となり減価償却を行わなければなりません。



判断が難しい場合に修繕費と見なされるルールとして次のようなものもあります。


・建物の毀損部分の取り替え修理、畳の張替えや外壁の塗替え。

・沈下等による地盤改良。

・金額が20万円未満の建物や設備の改良や交換。

・おおむね3年以内の周期で行う修理。

・区分がしにくい場合は、金額が60万円未満かその資産の前期末の取得価額のおおよそ10%以下。

・支出した金額の30%か資産の前期末の取得価額の10%のうち小さい額を修繕費とし、残りは資本的支出とする。ただし継続適用が条件。

















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