3年前に引っ越した旧自宅 賃貸に出していて3000万円控除は使えますか?

3年前に引っ越した旧自宅 3000万円控除は使えますか?

結論からいうと年末までに売れば使えます。


2015年に引っ越した空き家、所有者が引っ越してそのままになっている空き家はありませんか。


今年(2018年)中に売却なら、税金が安いかも知れません。


マイホーム売却は税法用語では「居住用財産」といいますが優遇されています。



居住用財産の譲渡なら3000万円特別控除があり、譲渡益3000万円まで譲渡税ゼロ。



居住用でなければ譲渡益3000万円に対し、5年超所有なら長期譲渡税率20%で税額600万円、5年内の短期讃渡なら税率39%で税額1170万円ですし復興税がこれに別途かかります。



空き家の戸建やマンションでも2015年以降引越なら税務上はまだ居住用財産なのです。


つまり空き家でも居住用3000万円特別控除を使えるのです。





「居住用財産」とは何か

買主が決まり1週間前に引越をして売買契約。


つまり売却前の1週間は空き家。


新居転居後なら厳密にはもう居住用ではありません。


でも1週間ぐらいならまあ居住用でしょう。


売却依頼しても買主は現れず、やっと1年後に売れた、というのはどうでしょう。


このように個別に「居住用」判断すれば大混乱します。



居住用の定義を「売却時に住んでいる住宅」とすればこのような問題が続出します。


空き家期間はゼロか、1週間か、1年でもいいのか。


親戚にタダ貸しはいいのか。


ということになってしまいます。




賃貸中も居住用3000万円控除

このような混乱回避のため基準を用意しています。


これらの家屋が当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場合には租税特別措置法35条により居住用財産として3000万円特別控除が使えます。


「住まなくなって3年後の年末までの売却」が条件です(建物を取り壊して土地だけ売却には用途等制限があります)。



引越後売却までの用途制限はなく、空き家も親戚にタダ貸しも第三者へ賃貸もOKです。


家賃を受け取り、3年間第三者へ賃貸中というと普通は居住用とは思えません。



ところが税務上では「居住用財産」なのです。



2015年に引っ越した物件 

2015年に引越なら2018年の年末までに売却(物件引渡日でなく売買契約日でOK)すれば居住用財産の売却として3000万円特別控除が使えます。


しかし2019年元旦になると居住用財産ではなくなり特別控除は使えません。





そして3000万円控除メリットを受けられるのは当然ですが値上がりした物件です。


それは例えば先祖代々の土地に建てられた自宅やここ十数年内に購入の大都市部のマンション等がおそらく該当するでしょう。


なお建物部分の原価は減価償却計算します。


木造なら30年すれば原価はほとんどゼロです。



マイホームを買い値同額や、幾分値下がりで売却しても譲渡益が生じるということがあります。


そのときは3000万円控除が使えます。



2015年に賃貸転用マイホーム

2015年に所有者が転勤で引越しその後は第三者に賃貸中の元マイホーム。


賃貸中の物件が、所有者のマイホームのはずはありません。


しかし前述のように、引越から3年目の年末までならどのように使われていても「居住用財産」なのです。


つまり賃借人付き賃貸物件売却でも居住用財産の売却で、居住用3000万円特別控除が使えます。









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