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平成30年地価公示にみる地価上昇トレンドは継続するか その1


3月に公示地価が公表されました。

地方圏の地価も下落から脱したとのことですが、今回の公示地価の特徴はどのような点にありまた、この地価の上昇傾向は、今後も持続するのでしょうか。

国土交通省は3月27日、平成30年1月1日時点の公示地価を公表しました。

ここで、公示地価とは昭和44年施行の地価公示法に基づき国土交通省が毎年公表する、その年の1月1日時点の1平方メートルあたりの土地価格です。

公示地価を開示する主な目的としては、一般の土地の取引に対して指標を与えること、不動産鑑定の規準となること、公共事業用地の取得価格算定の規準となること、土地の相続評価及び固定資産税評価についての規準となること、国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること、などが挙げられ社会・経済活動についての重要な制度インフラの一つとなっています。


なお、標準地の公示地価は、一般の土地取引価格の指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定や、国土利用計画法に基づく土地取引の規制において土地価格の審査の際に参照されるため、以下の4点に留意し、選定されます。

1. 標準地の代表性(当該区域内に適切にし、区域の地価水準を代表し得る)

2. 標準地の中庸性(当該区域において利用状況、環境、形状等が中庸)

3. 標準地の安定性(土地利用状況が安定していること)

4. 標準地の確定性(明確に他の土地と区別され範囲が特定できるものであること)


今回の調査地点は全国26,000地点となっています。

なお、土地には、住宅地、商業地、工業地等の区分があります。


各地点における地価の決定に際しては、鑑定評価員(不動産鑑定士)が調査地点や近隣の売買例、賃料などを参考に、取引事例比較法、収益還元法及び原価法により算定し、学識経験者等からなる土地鑑定委員会が審査した上で判定します。


なお、土地は更地の状態とみなし、その土地の効用が最高度に発揮できる使用方法(最有効利用)を前提として、評価がなされます。


 
土地の価格に関する代表的な統計としては公示地価の他に、都道府県が毎年7月1日時点で調査する「基準地価」や、国税庁が公表する「路線価」があります。


前者は都市計画区域外の調査地点も含むこと、後者は主要な道路に面した土地が対象となり、相続税等の算定の基礎となっている点が特徴です。

さらに四半期ごとに地価の動きをみることができる「地価LOOKレポート」も、都心の地価動向をみることができる有効な統計です。


地価の動向を的確に判断するには、公表される統計の対象の特徴や、対象としている時期等を考慮しつつ、複数の指標により総合的に判断することが必要です。


それでは、今回発表された公示地価を詳しく見ていきましょう。

 
まず全国平均をみると、住宅、商業、平均では3年連続の上昇(前年比0.7%)となりました。

3年連続で地価が上昇したのは、平成4年以降初めてです。


特に今回、地方圏が26年ぶりにわずかながらも上昇(前年比0.04%のプラス)に転じたことに注目されます。


さらに、リーマンショック前の2008年以来10年ぶりに、上昇した地点の数が下落地点の数を上回りました。


用途別にみると、住宅地は全国で同0.3%と2年連続、商業地は同1.9%と3年連続で上昇しており、上昇率はいずれも昨年よりも大きくなっています。

この背景として国士交通省は、住宅地については、「雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあって、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展」した点を指摘しています。


また商業地については、良好な資金調達環境の下、「外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり」、「都市中心部における再開発等の進展による繁華性の向上」、「主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上」の3点により、不動産需要は旺盛であり地価は総じて堅調に推移したと判断しています。


つづく




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