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なりすましの地面師にやられない為に注意すること

本人になりすまして土地を売買してしまうプロの地面師グループが現在も暗躍しているためこのような事件は後を絶ちません。

ではどのようなことに気を付けたら良いのでしょうか?

先ずは基本事項から・・


本人確認の際に、氏名・住所・生年月日・勤務先等の基本情報に違いがないか、公的書類に透かしが入っているか、書類のコピーをとった際に「複写」の文字が浮き出るか、紙質や色、書体等に違和感がないか等の確認は大切です。


運転免許証についても、12 桁の番号の羅列に着目する方法があります。


最初の 2 桁は、運転免許証を取得した都道府県の公安委員会を表す番号です。


例えば、北海道は 10、東京は 30、大阪は 62、沖縄は 97 等です。


売主が「生まれも育ちも東京です」と述べているのに、免許証の最初 2 桁が 62(大阪)だったら、怪しいとなります。


3~4 桁目は、運転免許証を取得した西暦の下 2 桁を表しています。


例えば2018 年に免許取得した場合は 18 になります。


70 歳代の売主の運転免許証をチェックしたときに、3~4 桁目が「18」だったら、2018 年に運転免許証を取得したことになりますので、偽造を疑うべきでしょう。


非常に優良な物件にもかかわらず極端に割安な価格を提示している場合や、「今月中に売りたい」とか「他の候補者もいる」などとして売買契約を急がせるようなケースは危険ですので、逆に慎重に対応する必要があります。


現地を訪問して、居住者や近所の人に話を聞くなどの情報収集は大切です。


売主が高齢者の場合、家族にも話を聞けるようでしたら、家族からも話を聞くことはお勧めです。


家族関係の情報が矛盾していることがきっかけに、詐欺を見抜けるケースもあります。


不動産の購入にあたっては、やはり、信頼できる宅地建物取引業者に仲介を依頼する方が安全です。


仲介会社は、売主が真正な権利者であることの確認をしますので、購入時におけるリスクヘッジになります。




登記識別情報、実印、印鑑証明書、身分証明書の管理


ご自身の所有する不動産が、「なりすまし犯」によって「無断で売却」されてしまうリスクを避けるためには、登記識別情報や、実印、印鑑証明書、身分証明書の管理が大切です。


これらを紛失してしまうと、偽造されるリスクがあります。


万一、登記識別情報や実印、身分証明書を紛失した場合には、直ちに紛失手続きをとることです。


このような場合には、法務局に「不正登記防止申出」をしておけば、申出から3か月以内に登記の申請があった場合に法務
局が知らせてくれますので、身に覚えのない登記の申請を知ることができます。


最近は偽造のプロでなくても、イラストレーターやフォトショップ等を使って簡単に偽造ができてしまうので油断なりません。

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カテゴリ:不動産ノウハウ

不動産関係の平成30年度税制改正について 2

既存住宅の耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化リフォームに係る特例措置の延長(固定資産税)

 
既存住宅の耐震化・バリアフリー化・省エネ化・長寿命化を進め、住宅ストックの性能向上を図るため、住宅リフォーム(耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化リフォーム)をした場合の特例措置を2年間延長する。


【施策の背景】
・我が国の住宅ストックは戸数的には充足。既存住宅活用型市場への転換が重要。
・既存住宅活用型市場の柱である、住宅リフォーム市場規模は伸び悩んでいる現状。

リフォームにより住宅ストックの性能を高めるとともに、リフォーム市場を活性化することが必要。

【特例措置の内容】
[固定資産禾削工事翌年の固定資産税の一定割合を減額
・耐震 1/2減額
・バリアフリー 1/3減額
・省エネ 1/3減額
・長期優良住宅化(耐震改修又は省エネ改修を行った住宅が認定長期優良住宅に該当することとなった場合) 2/3減額

特に重要な避難路として自治体が指定する道路の沿道にある住宅について、耐震改修をした場合は2年間1/2減額、耐震改修をして認定長期優良住宅に該当することとなった場合は翌年度2/3減額、翌々年度1/2減額

【改正】
 特例措置を2年間(平成30年4月1日~平成32年3月31日)延長する。


●居住用財産の買換え等に係る特例措置の延長(所得税・個人住民税)
 
国民一人一人が、それぞれのライフステージに応じた住宅を無理のない負担で円滑に取得できる住宅市場を実現するため、居住用財産の買い替え等に係る特例措置を2年間延長する。

【施策の背景】
・世帯人数の多い世帯と高齢者単身・夫婦世帯が住む住宅の広さにミスマッチがみられる。

・居住用財産の譲渡のうち、約7割において売却損が発生しており、住替えの支障となっている。また、譲渡益が発生する場合にも、多額の税負担が発生している。

【特例措置の内容】
[譲渡損が生じた場合]
1.住宅の住替え(買い替え)で譲渡損失が生じた場合であって、買換え資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失額を所得金額の計算上控除(以降3年間繰越控除)

2.住宅を譲渡した際に譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は住宅ローン残高から譲渡額を控除した額を限度に所得金額の計算上控除(以降3年間繰越控除)

[譲渡益が生じた場合]
3.住宅の住替え(買換え)で、譲渡による収入金額が買換え資産の取得額以下の場合は譲渡がなかったものとして、譲渡による収入金額が買換資産の取得額以上の場合はその差額分について譲渡があったものとして課税

【改正】
 特例措置を2年間(平成30年1月1日~平成31年12月31日)延長する。




つづく


シリーズはこちらから↓↓
不動産関係の平成30年度税制改正について















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倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点 その3

前回の記事で工場倉庫投資をするにあたって、住宅街はたとえ住宅の方が後から建ったとしても裁判になると工場倉庫側が不利になる可能性があると書きました。


ある所で昔から鋳物の街で有名な地域がありました。


しかし、後から建てられた住民たちに「音がうるさい」「紛塵で健康を害した」などと次々に訴えられて、操業停止を強いられ現在工場はごくわずかしか残っていません。


住宅街においては、事業者よりも、住民側のほうが圧倒的に強い立場に立つことになります。



そのために、住宅街にある工場倉庫は避けられてしまう傾向があるのです。




工場倉庫投資では、どんな用途にでも活用できるスペースをどれだけ多く確保できるかが肝要です。



それが柱の数と位置です。



柱の数は必要最小限でなおかつ工場倉庫をフル活用するうえで、邪魔にならない場所にあることが望ましいといえます。



工場の場合であれば建物の中央に大きな柱があるとライン作業が難しくなったりします。


 
また、倉庫を塾の教室として利用するケースがよくありますが、真ん中に柱があるような物件ではそうした転用も困難になるでしょう。


 
建築基準法や耐力の問題で、柱を建物の真ん中に置かざるを得ないこともありますが、意識する点のひとつです。



中古の物件を購入する場合には、柱が邪魔な場所にないかどうかを十分にチェックします。



柱以外にもテナントの自由な利用を妨げる可能性がある設備などは不用意に設けないよう気を付けましょう。


エレベーターにせよ、中二階にせよ必要なものは基本的にテナントが自ら調達し、設置していくようにします。


余計な設備があると、テナントが本当に必要とするものを置くことができなくなってしまうかもしれません。
 

中古の物件に投資する場合には、プラットホームに注意を要します。


プラットホームとは、トラックなど大型車の荷台の高さに合わせて床上げする設備です。


物流倉庫では作業効率が格段に向上するので、広く活用されていますが物流倉庫以外では使い道がなく、しかも一度設置すると撤去することはほぼ不可能です。



つまり、物流倉庫として使うつもりはないというテナントにとっては、ムダに場所をふさぐだけの障害物でしかありません。

 
そのため、プラットホームがあると、物流業者だけしかテナントとして入らなります。


逆に高床を希望するテナントもありますが、一般論でいうと特定の業種しか使うことができず、しかも取り外しが困難な設備がある物件は、購入を見合わせるほうがよいかもしれません。



また、工場倉庫の利用者には「早朝であれ、深夜であれいつでも作業をしたい」「好きな時に荷物の出し入れをしたい」というニーズも多いので24時間稼働できる物件が望ましいといえます。









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倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点 その2

倉庫・工場投資といえば工業地域や工業専用地域を連想するかもしれません。



しかし工業地域や工業専用地域では許可されない業種が結構あります。



それが「準工業地域」となればその幅が広がります。

 

準工業地域には、危険性や環境悪化のおそれのある工場などごくわずかな例外を除けば、どんな建物・施設でも建てることができるのです。


それは、テナントの立場からいえば、ほぼどのようなビジネス・商売でも行えるということを意味します。



準工業地域にある倉庫や工場であれば、テナント側は「住民から騒音などで反対運動が起きて営業ができないのでは・・」いう不安を抱くことなく安心して借りることができます。



そういうことから準工業地城にある工場・倉庫は最もテナントが付きやすいということができます。



工場・倉庫に投資する場合には、できるだけ準工業地域にある物件を入手すると良いでしょう。



自動車の整備工場や印刷・製本工場などのように、操業時に騒々しく機械音が鳴り響くような業種などは、近隣住民からクレームが起こる可能性が高く、最悪の場合には裁判で訴えられる危険性もあります。



もし訴訟となった場合、住民側が勝訴すれば訴えられたテナントは工場の操業を停止せざるを得なくなるかもしれません。



こうした工場と近隣住民とのトラブルを巡る過去の裁判例では、裁判所は、工場の権利よりも、住民の生活権のほうを強く重視する傾向があるからです。




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倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点

倉庫や工場物件投資をするにあたって次の項目が注意事項としてあげられます。



・前面道路は広ければ広いはどよい

倉庫は、基本的に業務目的で利用され、自動車の活用を想定しているために道路付けの善し悪しが非常に重要になります。
 

自動車の出し入れのしやすさを考えれば、前面道路は広いに越したことはありません。

できれば最低でも6メートルは確保したいところです。


また出入りできる道路の数は、多ければ多いほど良いです。


特に、建物の前と後の両面それぞれに道があり、しかもその二つの道路に高低差があるような場合には、1階が二つになることから、物件の資産価値が一段と増すことを期待できます。


倉庫は、2階よりも1階のほうが利便性が大きいので、より高い賃料で貸し出すことが可能となるからです。


道路に関して注意事項は住宅街の場合、自動車の通行に何らかの制限が課されることがあります。


近隣に学校があり通学路として利用されているエリアは、朝、夕の通学時間になると車が出入りできなくなるおそれがあります。


また、商店街の場合には夕方の買い物時間などに、大型車両の通行が禁じられることもあります。



このように、交通制限のあるエリアでは自動車が使いづらくなるので、頻繁に車を利用する業種からは敬遠されます。



・駐車場は広ければ広いはどよい

自動車の利用という点に関しては、駐車できるスペースが広いこと、大きな駐車場を備えていることも強力なアピール材料となります。


しかし、オーナーの中には建物の面積が増えればより多くの賃料を得ることができる・・と考えて、違法に一階部分を増築して床面積を拡張するパターンが時々見られます。


確かに、賃料は「床面積×坪単価」 の計算式で求められるので、床面積が広くなれば、それだけ高く貸し出すことが可能となるでしょう。

しかし、その結果、駐車スペースが狭くなれば、利便性が悪いと思われ、テナントが付きにくくなるおそれがあります。


建物の床面積を大きくすることばかりを考えずに、十分な駐車スペースを確保することも忘れないようにしましょう。


なお、土地の面積が少ないところに工場・倉庫を建てようとすると、駐車スペースを確保することにも限度があるかもしれません。



・天井は高ければ高いほどよい

駐車場と同じく、天井も高ければ高いほど使い勝手がよくなり、その結果幅広い業種がテナントになることが期待できます。


ただし、倉庫の建築が可能なエリアでは建築基準法等のルールにより天井の高さが10メートル以下に制限されていることが少なくありません。


新築で建てる場合にはこの制限いっぱいまで天井を高くすることを、また中古の物件を購入する際には少しでも天井高がある物件を選ぶことを意識するようにしましょう。


たとえば、2階建ての場合には、1階、2階それぞれの天井について十分な高さがあるのかをチェックします。


 
まず、1階部分については、4~5メートルあればおおむねどのような用途にでも利用することが可能となるはずです。

できれば最低でも3メートルの天井高は確保しておきたいところです。


2階部分については、事務所や小規模な倉庫として使われるケースが一般的です。


そのため、1階ほどの天井高は不要でしょうが、それでも最低2・5メートル程度はほしいと
ころです。


いずれにせよ、2階建ての場合に重要になるのは1階の天井の高さです。


1階の天井高が低い物件はテナントが付きにくくなるおそれがありますが、反対に5メートル以上の高さがあれば積極的なアピール材料となります。





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