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賃料の滞納リスク

店舗・事務所・倉庫・工場など事業用物件の賃料の滞納は空室リスクと同様に直接収入に影響してくるだけに、オーナーにとっては大変に重要な問題といえます。


テナントの経営状況が悪化し、資金難に陥ったような場合には滞納リスクが一気に高まります。


一般的に、キャッシュが回らなくなった企業は、仕入れ先など取引相手への支払いや従業員の給与払い、銀行への返済を優先させ、賃料の支払いを後回しにする傾向が見られるからです。


テナントが賃料を支払わなければ、オーナーは契約を解除することが可能ですが、そのために訴訟を起こしたとしても、裁判所は賃料不払いせ理由とする解約を簡単には認めてくれません。



たとえば、「借主が2カ月間貸料を支払わない場合、貸主は契約を解除できる」と契約書の中で定めていればテナントが2か月間貸料を滞納したような場合、問題なく解除できると思うはずです。


しかし、過去の裁判例では滞納期間が3か月以上に及んでいなければ、裁判所は契約
の解除を認めません。


また訴訟の結果、解除が認められたとしても、テナントが自主的に退去しない場合には、強制執行の手続きも必要となります。


そのためにかかる手数料と訴訟費用は、100万円を超えることもあります。住居系と違って倉庫などに大型の荷物などがあればなおさらです。


それらの費用は、オーナーが負担することになります。


このように訴訟にかかる手間やコストなどを考えると、滞納トラブルを裁判の形で解決することは、必ずしも得策とはいえません。


できるだけ訴訟は避け、問題が生じた段階で早期の対策をとることが望ましいでしょう。



まず賃料の支払いが少しでも遅れたら、時間を置かず直ちに督促しましょう。


その際に、「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」などとテナントが応じてきた場合には、滞納している金額と、支払予定日を合意書の形で残しておきます。



このように、テナントが滞納した事実とオーナーが督促した事実を文書化しておけば、支払予定日に結局支払われず、やむを得ず裁判になったとしても、訴訟を有利に進められるでしょう。


すなわち、「オーナーの督促に対して○月○日までに支払うことを約束したのに、テナントが約束を守らなかったのは不誠実だ」などと裁判所に判断され、解約が認められる判決を得やすくなります。



オーナー自身が督促することをためらわれるのならば、不動産会社に依頼することをお勧めします(その場合には、弁護士法違反になるのを避けるために、賃料の支払いの督促だけでなく、物件の管理を依頼することも必要になります)。



滞納リスクを軽減するための手段としては、家賃保証会社の利用も有効な選択肢の一つになります。
 

家賃保証会社は、所定の保証料(たとえば家賃の1か月分など)を支払えば、滞納された賃料をテナントに代わって支払ってくれます。


すでにマンションやアパートに関しては家賃保証会社が数多く存在しますが、工場・倉庫の賃貸に関しても現在は保証サービスを提供する業者があり、活用するオーナーも増えています。



もっとも、万が一、依頼した保証会社が倒産してしまったら、支払った保証料がムダになつてしまうおそれがあります。


実際、過去には家賃保証会社が経営破綻し、大きな社会問題となったこともあります。
 
したがって、どの保証会社に依頼するのかその見極めが大切になります。


経営的に問題ない会社かどうかを判断する物差しとしては、資本金の額や営業年数、取引銀行などをチェックするとよいでしょう。


今後はこいうったサービスを利用することも滞納を防止する効果的な方法となるでしょう。





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