FC2ブログ

不動産活用の事前立地調査

不動産活用において最も基本的な調査要因が立地要因です。


立地要因とは企画対象となる土地そのものの性格分析のことをいいます。



基本的には土地自身の持っている様々なプラス・マイナスの要素を把握することが最大のポイントになります。



この土地にとって最適な立地要因には主に次のような項目があります。


・都市特性

・計画地を含む近隣状況

・現況把握

・敷地状況

・権利関係

・建物(規模・構造)

・建物(設備)

・建物(テナント・収益)

・用途地域

・上下水道

・電気・ガス



1.都市特性
計画地が、所属している町の中でどういうポジショニングを占めているかを調べるために必要な項目です。


その土地を取り囲む周辺都市との立地的な関連性にも目を向けておく必要があります。


 

2.計画地を含む近隣状況
計画地を再確認するために必要な調査項目ですが、特に重視しておきたいのは近隣状況です。


近隣を明確に把握しておくためには、目印となる官公庁や大規模施設などと計画地の位置付けを行うことが大切です。



航空地図や白図、謄本をベースに住居表示や地番を明記していきます。


3.現況把握
敷地や建物、あるいは近隣状況を把握します。




近隣状況は周辺隣地に関して隣地の広さや形、施設の規模や入居テナント等の把握をしておかなくてはなりません。


ここでいう隣地とは、両隣だけでなく一区画のことです。





4.敷地状況
敷地の形状や前面道路の幅、間口の広さなどは計画の規模や使用用途を決定する重要なポイントになります。


隣接の土地は計画の実行にあたって何かとこまごまとした交渉相手となる可能性もありますので所有者を調べておく必要があります。




・面積
土地の面積は建物のタイプや業種のタイプが制限されるうえ、建築コストにも影響を与えます。


・地形
土地は、正方形・長方形の平地ばかりではなく、ほとんどが変形地のことが多いです。


これは企画の制限を受けたり、建築コストアップにつながってくることを意味します。


北向きの傾斜地に誰もファミリー向けのマンションを作ろうとは思いません。


ところが、商業施設なら問題ない場合が多いです。


・間口
間口とは道路に接した面の長さによる制限です。

もちろん道路との接面が長ければ長いに越したことはありません。

間口のスペースは、アイキャッチ効果といって視認性の影響を受けるからです。


したがって狭ければ商業ゾーンとしての活用はマイナスとなります。





法律制限とは、狭いと容積率や高さ制限の再チェックが必要となる項目です。


敷地の形状にもよりますが、接道部分が長いほど間口が広く取れるため、商業施設にとっては集客に有利になります。


逆に、間口が狭い敷地ほど目的意識を持った人を集めるための施設を作らなくてはなりません。



ロードサイドでいえば、ショッピングセンター、ディスカウントストア、貸倉庫などがそれにあたるでしょう。


また、道路の位置により駐車場が決定されるため、施設のレイアウトも地形の確認によりおおよそ決まることになります。


5.権利関係
計画土地の権利関係を把握します。

企画内容によっては、計画後の運営手法や税務戦略にも影響を与えます。


隣地所有者や計画地の権利関係を把握するためには謄本などから名義人を調べておかなくてはなりません。




6.建物(規模・構造)
既存建物を活かす場合は必要な項目です。

現在建っている様子を把握するために規模や構造をチェックして計画に対してどういう利用ができるかを考えていきます。


7.建物(設備)
建物の設備を計画内容に応じて有効に活用するためにはどうすればよいか、利用できないのならどう改善すればよいかを調べる必要があります。


したがって、電気や空調、配管の配置や耐用年数なども把握しておかなければなりません。


8.建物(テナント・収益)
現況賃貸物件として建物を使用している場合は賃貸によって得ている収益を把握します。

入居しているテナントの業種や規模などによっては、収益性やビルイメージを左右しますのでしっかり把握し、改善点があるかどうかについても検討を行います。


9.用途地域
現地調査の中でも、収集資料として最初に調べなくてはならないのは法的条件です。

特に都市計画法で決められている用途地域は、これによって建築可能な範囲が決定されてしまうため重要な調査要因となります。

建築可能な範囲が決定されるということは、業種や業態の制限になるからで建ぺい率・容積率・日影規制・高度地区・防火地区等を調査します。


10.上下水道 
上下水道の整備内容によっては計画地の使用用途が制限されることになるため、重要なポイントです。

もし、使用用途に合わせて整備し直すとすれば、別途、多額のコスト負担が増えることになります。


11.電気・ガス
計画地が都心部などの中心都市であればほとんど問題はありません。

ただ、山間部や海辺では、電気が引かれていなかったり、プロパンガスの使用になったりすることがあります。

これらは、計画地の各設備会社に問い合わせると具体的な情報を提供してくれますので、将来計画等も調べておく必要があるでしょう。






スポンサーサイト



不動産のことで何かお困りのことがございましたら当ブログまでお気軽にご相談下さい。
こちらのメールフォームから


不動産のことで・・

何かお困りの事がございましたら、当ブログまでお気軽にご相談下さい。 こちらのメールフォームから

ページの先頭へ

■アクセス解析タグ