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倉庫や工場を収益物件として投資するときの注意点 その3

前回の記事で工場倉庫投資をするにあたって、住宅街はたとえ住宅の方が後から建ったとしても裁判になると工場倉庫側が不利になる可能性があると書きました。


ある所で昔から鋳物の街で有名な地域がありました。


しかし、後から建てられた住民たちに「音がうるさい」「紛塵で健康を害した」などと次々に訴えられて、操業停止を強いられ現在工場はごくわずかしか残っていません。


住宅街においては、事業者よりも、住民側のほうが圧倒的に強い立場に立つことになります。



そのために、住宅街にある工場倉庫は避けられてしまう傾向があるのです。




工場倉庫投資では、どんな用途にでも活用できるスペースをどれだけ多く確保できるかが肝要です。



それが柱の数と位置です。



柱の数は必要最小限でなおかつ工場倉庫をフル活用するうえで、邪魔にならない場所にあることが望ましいといえます。



工場の場合であれば建物の中央に大きな柱があるとライン作業が難しくなったりします。


 
また、倉庫を塾の教室として利用するケースがよくありますが、真ん中に柱があるような物件ではそうした転用も困難になるでしょう。


 
建築基準法や耐力の問題で、柱を建物の真ん中に置かざるを得ないこともありますが、意識する点のひとつです。



中古の物件を購入する場合には、柱が邪魔な場所にないかどうかを十分にチェックします。



柱以外にもテナントの自由な利用を妨げる可能性がある設備などは不用意に設けないよう気を付けましょう。


エレベーターにせよ、中二階にせよ必要なものは基本的にテナントが自ら調達し、設置していくようにします。


余計な設備があると、テナントが本当に必要とするものを置くことができなくなってしまうかもしれません。
 

中古の物件に投資する場合には、プラットホームに注意を要します。


プラットホームとは、トラックなど大型車の荷台の高さに合わせて床上げする設備です。


物流倉庫では作業効率が格段に向上するので、広く活用されていますが物流倉庫以外では使い道がなく、しかも一度設置すると撤去することはほぼ不可能です。



つまり、物流倉庫として使うつもりはないというテナントにとっては、ムダに場所をふさぐだけの障害物でしかありません。

 
そのため、プラットホームがあると、物流業者だけしかテナントとして入らなります。


逆に高床を希望するテナントもありますが、一般論でいうと特定の業種しか使うことができず、しかも取り外しが困難な設備がある物件は、購入を見合わせるほうがよいかもしれません。



また、工場倉庫の利用者には「早朝であれ、深夜であれいつでも作業をしたい」「好きな時に荷物の出し入れをしたい」というニーズも多いので24時間稼働できる物件が望ましいといえます。









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カテゴリ:不動産ノウハウ

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