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改正民法2020年施行を控えプロの不動産業者でも勘違いしている箇所があります

改正民法の内容で巷間よくいわれているのが


(1)現行法の下において「売主の瑕疵担保責任」が 問題となるような物件の瑕疵があった場合、改正法の施行後は、買主は当然に「瑕疵の修補講求」や「代金の減額請求」ができることとなり、売主はこの責任を免れることはできない。


(2)損害賠償額の予定ないし違約金の約定をしてもあまり意味がない。


(3)不動産賃貸借契約において授受される敷金は契約が終了したとき、貸主は必ずこれを返還しなければならず、現在のように原状回復費用を差し引いて返還するようなことはできなくなる。


(4)賃貸借が終了したときに、ふすま、畳の張り替え費用やハウスクリーニング代について借主に責任のない自然損耗・通常損耗・経年変化の分の原状回復費用を建物から出ていく賃借人に負担させることはできなくなる。


と、ささやかれていて不動産業者も慌てているといわれています。



この改正民法の施行は民法の債権編を中心とする改正法として平成29年6月2日に公布され、西暦2020年(平成の次の新しい元号の2年)の4月1日から施行されることとなっています。


公布と施行の問は、法の周知期間、準備期間ということで現在はその周知期間ということになります。

したがって、不動産の専門家である宅建業者は今のうちに少なくとも不動産の売買や賃貸借に関係する改正民法の内容について、しっかりと把握しておかなくてはなりません。

結論を述べますと、(1)から(4)のような言い方は、すべて正しくありません。


そのような誤解を生む基本的な原因は民法の契約関係の規定の法的性格の勘違いです。

宅建業者が密接に関係する宅建業法や都市計画法、建築基準法などは、法がある定めをすれば、絶対に守らなければならず、当事者の合意で変更することやその条文は適用しないなどとすることはできません。


このような規定を「強行規定」とか「強行法規」といいます。


これに対して民法の契約関係の規定の多くはあくまでも原則的規定であって、契約自由の原則のもと、当事者がこれと異なる特約をすることができるのです。



そして何の合意もしなかったときはじめて適用されるというものです(例外あり)

このような性格の規定を「任意規定」とか「任意法規」といいます。

改正民法の条文自体は把握しているにもかかわらず、常日頃関係する法のほとんどが「強行規定」であるため、それを強行規定的に捉え誤解したものと思われます。


1.暇庇担保責任(契約不適合責任)の効果 

改正民法は、現行民法下で暇庇担保責任が問題となる事象について、債務不履行の一種と捉え、「契約内容の不適合責任」とその法的性格を大転換しました。

そして、その効果について、現行法が損害賠償と契約目的不達成のときの解除の2つのみであったものを、

・追完(不動産取引では多く瑕疵の修補)請求権


・代金減額請求権


・損害賠償請求権(同第415条)


・契約解除権



という4つの効果を規定しています。

しかし、これらの規定も現行法の瑕疵担保責任の規定と同じく、あくまでも任意規定ですから、これと異なる特約(合意)は有効です。



宅建業法や消費者契約法の適用がある場面ではその観点からの検討が必要なことは当然ですが、民法が適用される個人間の売買や宅建業者でない法人間の売買では、たとえば瑕疵修補や代金の減額請求はできない旨の特約は契約上認められます。



2.損害賠償額の予定ないし違約金

現行民法は、賠償額の予定について


「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所はその額を増減することができない。」


と規定していますが、改正法はその後段の


「裁判所はその額を増減することができない。」


という部分を削除することとしました。


それは裁判の現実において不当に高額な予定額ないし違約金は、信義則などを理由に妥当な金額に減額している実態からみて、その規定の存在価値がないとの考慮によるものです。


しかし、同規定の前段はそのまま残ります。


当事者が損害賠償の予定をしなかった場合、相手方に債務不履行をされた当事者は損害賠償請求に当たり、自らに生じた損害額を立証(証明)しなければなりません。


損害賠償の予定ないし違約金はこの手間を省き、また違約した者は現実に発生した損害いかんにかかわらず、約定額を支払わなければならないという意味で、債務不履行の発生を心理的に抑制する効果もあります。


したがって、改正民法施行後もその約定は従来と同じく大いに意味のあることといえます。


3.敷金 

賃貸借契約の締結時に授受される敷金については、現行民法にはまったく規定がありませんでしたが改正民法は敷金の定義とその返還時期あるいは債務への充当関係等について明文の規定を設けました。

 
その内容は従来からの一般的理解と確立した最高裁判例に即した条文化で、従来から行われてきた敷金の法律関係を変更するものではありません。

したがって、返還に際して賃借人に責任(故意又は過失)のある汚損・損耗の原状回復費用を控除することができることはもちろん、自然損耗・通常損耗分も明確な合意がなされていると認められる場合はその額が暴利的内容でない限り返還すべき敷金から控除することも可能と解されます。


4.原状回復費用の賃借人負担

賃貸借が終了した際の賃借人の原状回復義務について、現行民法は極めて簡素な規定を置いていましたが改正民法はこの費用負担をめぐる紛争も多く、法律関係を明確にする必要があることから最高裁の判例法理に沿って次のような規定を設けました。





(賃借人の原状回復義務)
第621条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。





この条文中、かっこ書きの意味は、「通常損耗・自然損耗によるものは賃借人は原状回復義務を負わない」というものであるため、これを絶対的なものと理解し、改正後は賃借人に負担させることができなくなると考えてしまう人もいるようです。


この条文も前述の任意規定であり、当事者間で明確な合意がなされていると認められる場合は暴利的内容でない限り有効です。



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カテゴリ:不動産の法律

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