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家賃滞納で賃貸借契約解除 「家賃の保証会社が代わりに払ってくれているから・・」は通るのか?

家賃を払わない借主に対して賃貸借契約の解除をしました。

ところが借主は、家賃債務の保証会社が借主に代わって未払い家賃を支払つていたのだから借主に家賃の未払いはなく、解除は無効であると主張していますが、このような主張は認められるのでしようか。

アパートなどを賃貸する場合、貸主は家賃不払いに備えて、借主に連帯保証人を付けてもらったり、家賃債務の保証会社を付けてもらったりするのが一般的です。


保証会社の場合は、借主が保証会社との間で「借主が家賃の未払いなどをしたときは、保証会社が借主に代わって支払いを行う」という保証委託契約をし、また保証会社は貸主との問で借主の債務を保証する旨の保証契約をします。


現在では、保証会社を付ける場合が全体の賃貸借契約の半分を超えているようです。


保証委託契約、保証契約の中には、家賃の未払いが発生する都度未払い家賃を保証会社が借主に代わって支払いをするというものと、借主が退去して家賃未払い案件が終了した後に支払うというものがありますが、前者のタイプの場合未払いが発生する都度保証会社が借主に代わって支払いを行うため、借主には家賃の未払いはないのではないか、したがって、貸主が賃貸借契約を解除することもできないのではないかという疑問が生じます。

これに対して解除を認めない地方裁判所の判例がありました。


大阪高等裁判所平成25年11月22日判決は、保証会社が家賃を借主に代わって支払っても、借主に家賃不払いがあるという事実は変わらないとして、家賃未払いによる賃貸借契約の解除を認めました。


貸主は借主との問で、平成23年12月15日、本件建物について次の約定で賃貸借契約を締結し、本件建物を引き渡しました。

期間  平成23年12月25日から2年間
家賃  月額7万1000円
共益費 月額5000円
水道代 月額2000円

支払方法 上記を毎月末日までに翌月分を振り込む。


契約解除 家賃・共益費などを2ケ月以上遅滞したときは、貸主は契約を解除することができる。


借主は、保証会社との間で、平成23年12月25日、本件賃貸借契約に基づく借主の債務について、保証会社に対し、保証を委託する契約(保証委託契約)を締結しました。


 その後、借主が5か月分(平成24年4月~8月)の家賃を滞納したため、貸主が賃貸借契約を解除しましたが、その後も、借主は7か月分(平成24年9月~平成25年3月)の家賃を滞納しました。


借主は、家主は保証会社から家賃の代位弁済を受けているから家賃の不払いはなく、賃貸借契約解除は無効である旨の主張をしました。

これに対して、裁判所は次のように判断して、賃貸借契約の解除を認めました。


「借主は、未払い賃料などについては保証会社がこれを代位弁済しているから、借主には賃料などの不払いはないと主張する。


しかし、家賃保証委託契約は保証会社が借主の貸主に対する家賃支払債務を保証し、借主が家賃の支払を怠った場合に、保証会社が保証限度額内で貸主にこれを支払うこととするものであり、これにより、貸主にとっては安定確実な家賃収受を可能とし、借主にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。


しかし、賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって、賃借人による家賃の支払ではないから、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。


なぜなら、保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって、これにより、賃借人の家賃の不払という事実に消長を来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではない。」

としました。


最高裁判所判決では・・


この大阪高裁判決に対して借主から上告、上告受理申立がされましたが、最高裁判所平成26年6月26日判決はそのいずれも認めませんでした。


その理由は、上告の理由、上告受理申立の理由のいずれにも該当しないとする簡単なものですが、最高裁判所も大阪高等裁判所の判決を受け入れたものと考えられます。


実務上は家賃の不払いがあり、それを理由として賃貸借契約を解除する場合、通常であれば、

「借主には、平成○年○月分から平成○年○月分まで、○ケ月分の家賃未払いがある。そこで、本書面到達後、○日以内に貸主に対し未払い家賃全額を支払え、支払わないときには賃貸借契約を解除する」

というような内容証明郵便を出して賃貸借契約を解除するのですが、保証会社が支払いをしている場合は、貸主に未払い家賃を支払えとは言えません。


そこで、

「借主は、平成○年○月○日保証会社と保証委託契約を締結した。
借主は、平成○年○月から平成○年○月までの、○ケ月分の家賃未払いをしたが、保証会社は保証委託契約に基づいて、未払い家賃を支払った。
そこで、貸主は借主に対し、保証会社に対して、本書面到達後、○日以内に、保証会社が支払いをした未払い家賃全額を支払うよう求める、支払わないときには賃貸借契約を解除する」


というような内容証明郵便を出して、賃貸借契約を解除することになると思われます。
 



保証会社を付けた場合、保証会社が借主に代わって未払い家賃を支払っているときでも、貸主は賃貸借契約を解除することができるとした大阪高等裁判所判決(および、上告などを認めなかった最高裁判所判決)は覚えておいた方が良いでしょう。

「ワシの代わりに保証会社が払ろてくれてますやんか~」という泣き言は通じないということですね。










 

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カテゴリ:賃貸

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