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区分地上権 このあたりに地下鉄が通る・・というとき耳にしたことありませんか?

郊外にお住まいの方はあまり馴染みがないと思いますが、都市部のマンションなどで暮らしていると関係してくることがあります。


それがこのあたりに地下鉄が開通する・・とう話が出たときです。


区分地上権という聞きなれない言葉が出てきます。


この区分地上権は民法第269条の2に規定されています。



これは地下又は空間を目的とする地上権で、地下又は空間に工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる、というものです。


そして地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる・・


と規定されています。


一般の地上権、例えば地上権による借地権では土地の利用権は完全に地上権者に移転しますが、区分地上権では設定範囲は借主に移転する一方、他の部分は貸主が保有します。



地下鉄を開設するために必要な高さ部分を事業主が借り受けて地下鉄を運行する一方、区分地上権者(借主)の利用権を保護するために貸主の土地利用に対して一定の制約を加えます。


区分地上権者は土地の利用権のうち一定範囲のみを借り受けることになりますので、利用権の全部を借り受ける地上権と比較して安価に済ませることができます。



所有権者も土地を利用できますので、全体として土地の有効利用が実現できます。



区分地上権の高さは、地盤面を基準とすると地盤沈下のほか、切土や盛土によっても変化しますので、海面を基準とします。



東京都千代田区で地下鉄半蔵門線のために設定された区分地上権では、東京湾の平均海面下10m以深に設定された例があります。


この土地は海抜1mですので、土地所有者が利用可能な範囲は地盤面下11mとなります。


さらに、地下に構築されるトンネルが破壊されないよう、設定面に積載可能な荷重の上限の取り決めを行うことが一般的です。


例えば東京メトロでは10t/平米を用いますが土地所有者は建物を建てるときその重さは10t/平米以下に制約されます。



建築物の一般的な重さは1フロア当たり2t/平米程度です。


このため、通常のビルを建築すると5層までに制限されてしまいます。


容積率に余裕があり、より高層の建築物を建築するためには建築物を軽量にしなければなりません。



そのために、構造体を鉄骨造とする、外壁を軽量気泡コンクリート(ALC版)とする、階高を低くする、床荷重が小さい用途にする、などの方法をとることになります。


そして建築物自体はもとより、杭も含めて深さ11m以内の範囲に納める必要があります。



支持層が地下数十mにある場合、支持杭を打つことができませんので摩擦杭を採用します。



地下階を店舗などに利用すると打設可能な杭の長さは5m程度になり、必要な杭の本数は相当数になり思わぬコストアップとなることもありますから注意が必要です。






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カテゴリ:不動産ノウハウ

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